Codice Civile - Parti Comuni

PARTI COMUNI
Studio Amministrazioni Condominiali
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Codice Civile


Art.1117 - Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari   delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie   all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i   muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici   solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i   portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i   locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio   del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati,   per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di   qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi,   le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di   distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per   il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione   radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso   informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti   fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei   singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di   utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di   reti pubbliche
Art. 1117-bis. Ambito di applicabilità  
Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili,   in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più   condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai   sensi dell'articolo 1117
Art. 1117-ter. Modificazioni   delle destinazioni d'uso
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un   numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare   la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di   trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi   a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o   equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni   prima della data di convocazione.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le   parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono   stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono   recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico
Art. 1117-quater. Tutela delle destinazioni d'uso
In caso di attività che incidono negativamente e   in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni,   l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare   l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far   cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea   delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza   prevista dal secondo comma      dell'articolo 1136
Art.1118  - Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Il diritto di ciascun condomino   sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è   proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese   per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la   destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto   disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato   di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano   notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri   condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al   pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma
 
Art.1119  - Indivisibilità  
 Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che   la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a   ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al   condominio
 Art.1120 - Innovazioni
 I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136,  possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più  comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla  sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano  talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un  solo condomino.
I condomini, con la maggioranza indicata dal   secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che,   nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare   la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per   eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo   energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio   delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di   energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche,   solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che   conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento   del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per   la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di   flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi   collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione   degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la   destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di   farne uso secondo il loro diritto.
L'amministratore è tenuto a convocare   l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo   condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al   precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del   contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi   proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il   condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla   stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro   architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio   inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino
Art.1121  - Innovazioni gravose o voluttuarie
 Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere  voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio,  e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione  separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da  qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita,  salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda  sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa  possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione,  contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Art.1122  - Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune
Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente   destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà   esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire   opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un   pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico   dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne   riferisce all'assemblea.
Art. 1122-bis. Impianti non centralizzati di ricezione   radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili
Le installazioni di impianti non centralizzati   per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro   genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i   relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze   sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni   e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni   caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto   in materia di reti pubbliche.
È consentita l'installazione di impianti per la   produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di   singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea   superficie comune e sulle parti di proprietà individuale   dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni   delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore   indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli   interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al   quinto comma dell’art. 1136,    adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a   salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro   architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli   impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli   interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre   superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste   dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con   la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla   prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni   eventuali.
L'accesso alle unità   immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove   necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono   soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.
Art. 1122-ter. Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
Le deliberazioni concernenti l'installazione   sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la   videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la   maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136
Art.1123  - Ripartizione delle spese  
 Le spese necessarie per la conservazione e per il  godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi  nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono  sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di  ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese  sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti  destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla  loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.  
Art.1124  - Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e   sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La   spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore   delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in   misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione   del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le   soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di   proprietà comune.
Art.1125  - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
 Le spese per la  manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono  sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro  sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura  del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la  tinta e la decorazione del soffitto.
Art.1126  -     Lastrici solari di uso esclusivo
 Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i  condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un  terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due  terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a  cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della  porzione di piano di ciascuno.  
Art.1127  - Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
 Il proprietario  dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo  che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario  esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni  statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica  l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o  la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità  pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per  il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo  della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico  solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
  
Art.1128  - Perimento totale o parziale dell'edificio  
 Se l'edificio  perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore,  ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei  materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera  circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a  concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è  destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è  tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua  esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non  preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
  
Art.1129  - Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore
Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede,   la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su   ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.
Contestualmente all'accettazione della nomina e   ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati   anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di   società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si   trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i   giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta   all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere,   previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L'assemblea può subordinare la nomina   dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza   individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti   nell'esercizio del mandato.
L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i   massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea   deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore   all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente   all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da   una polizza di responsabilità civile professionale generale per l'intera   attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una   dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni   previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior   uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle   generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici,   dell'amministratore.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di   accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai   terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche   telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle   dell'amministratore.
L'amministratore è obbligato a far transitare le   somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché   quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno   specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;   ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di   prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della   rendicontazione periodica
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è   tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso   afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività   urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza   diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente   dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa   delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura   dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi   dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del   presente codice.
L'incarico di amministratore ha durata di un   anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per   la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo   amministratore.
La revoca dell'amministratore può essere   deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per   la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di   condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su   ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma   dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso   di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità   fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3)   dell'undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono   chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e   revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da   parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità   giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per   le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a   sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per   l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di   convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo   amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti   giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni
dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del   conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono   generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il   patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito   insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri   immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria   per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di   curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui   all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione   dei dati di cui al secondo comma del presente articolo;
L'amministratore, all'atto dell'accettazione   della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena   di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso   per l'attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente   articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX   del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli   edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o   recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il   concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché   a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private   senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia   residenziale pubblica».
Art.1130  - Attribuzioni dell'amministratore  
L'amministratore, oltre a quanto previsto   dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea,   convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di   cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di   condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi   nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior   godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese   occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni   dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle   parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe   condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei   titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento,   comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati   catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle   condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata   all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.   L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle   comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni   necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni,   in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le   informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali   delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e   del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee   sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea,   le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne   hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di   condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca   dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della   nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché   gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel   registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro   trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in   entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità   informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente   alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia   allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta   attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali   e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale   della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione   entro centottanta giorni
Art. 1130-bis. Rendiconto condominiale
Il rendiconto condominiale contiene le voci di   entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione   patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali   riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata   verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo   finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con   l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.   L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità   specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la   contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la   maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa   spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di   proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento   sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti   giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese.   Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per   dieci anni dalla data della relativa registrazione.
L'assemblea può anche nominare, oltre   all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre   condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio   ha funzioni consultive e di controllo
Art.1131  - Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei   maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o   dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e   può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le   parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti   dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita   dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza   indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed   è tenuto al risarcimento dei danni.
Art.1132  - Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Qualora l'assemblea dei  condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda,  il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare  la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di  soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui  il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare  alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino  dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del  giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
  
Art.1133  - Provvedimenti presi dall'amministratore  
 I provvedimenti  presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i  condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso  all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e  nel termine previsti dall'articolo 1137.  
Art.1134  - Gestione d'iniziativa individuale
  Il condomino che ha assunto la gestione delle   parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea   non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.  
Art.1135  - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei   condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno   e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e   all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e   alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di   importo pari all'ammontare dei lavori
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria,   salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne   nella prima assemblea
L'assemblea può autorizzare l'amministratore a   partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative   territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati   qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli   immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza   statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio   esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità   ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
Art.1136  - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente   costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due   terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti   al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un   numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno   la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può   deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda   con-vocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e,   in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in   seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti   condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero   edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione   è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero   di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la   revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie   che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le   deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o   riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui   agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135,   terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita   dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo   comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate   dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza   degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta   che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo   verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.
Art.1137  - Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti   sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o   al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o   astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel   termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della   deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di   comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende   l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata   dall'autorità giudiziaria.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta   prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il   termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per   quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle   norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con   l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di   procedura civile
Art.1138  -     Regolamento di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve   essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso   delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli   obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela   del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del   regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato   dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma   dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7)   dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di   ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle   convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli   articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Le norme del regolamento non possono vietare di   possedere o detenere animali domestici
Art.1139  - Rinvio alle norme sulla comunione
 Per quanto non è espressamente previsto da questo Capo si osservano le norme  sulla comunione in generale.
 
Disposizioni  di Attuazione al Codice Civile
 Art.61.
 Qualora un edificio o un gruppo di  edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si  possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il  condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono  costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza  prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto  dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di  quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.
 Art 62.  
 La disposizione del primo comma dell’articolo  precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti  alcune delle cose indicate dall’art. 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza  modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei  locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve  essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma  dell'articolo 1136 del codice stesso.
Art. 63.
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione  approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di  questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo,  nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora  soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non  possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non  dopo l'escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei  contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere  il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento  separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente  con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello  precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato  solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui  è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il  trasferimento del diritto.
Art. 64
Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo  comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il  tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito  l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Contro il  provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel  termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.
Art. 65
Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini,  chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio  può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'articolo 80 del  codice di procedura civile.
Il curatore speciale deve senza indugio convocare  l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.
Art. 66
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni  indicate dall'articolo 1135 del codice, può essere convocata in via  straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando  ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del  valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti  condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza  dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere  convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione,  contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato  almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima  convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax  o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora  della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli  aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi  dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non  ritualmente convocati.
L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi  nel medesimo giorno solare della prima.
L'amministratore ha facoltà di  fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento  dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico  avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale  prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.
Art. 67
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di  rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il  delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore  proporzionale.
Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa  a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che  è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del  codice.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i  partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve  designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del  codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle  parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza,  ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il  rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati  non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede  alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa  diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso  all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in  persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite  o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il  rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente  all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni  assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore  riferisce in assemblea.
All'amministratore non possono essere conferite  deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
L'usufruttuario di un  piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari  che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e  dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai  proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttario intenda avvalersi del diritto di  cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi  degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di  convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo  proprietario.
Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente  per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.
Art. 68
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli  effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore  proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita  tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori  di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti  e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
Art. 69
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella  tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o  modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati,  anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista  dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando  risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate  condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di  incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è  alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare  anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha  dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori  proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di  condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio  unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne  senza indugio notizia all'assemall'assemblea dei condomini. L'amministratore che  non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento  degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per  la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese  redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
Art. 70
Per le infrazioni al regolamento di condominio  può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad  euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo  di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
Art. 71
Il registro indicato dal quarto comma  dell'articolo 1129 e dal terzo comma dell'articolo 1138 del codice è tenuto  presso l'associazione [professionale] dei proprietari di fabbricati.
Art. 71-bis.
Possono svolgere l'incarico di amministratore di  condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che  non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione,  l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni  altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione  non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che  non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che  non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o  inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti  cambiari
;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola  secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione  iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di  amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del  primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i  condomini dello stabile.
Possono svolgere l'incarico di amministratore di  condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso,  i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli  amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di  amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo  comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino  può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo  amministratore.
A quanti hanno svolto attività di  amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni  precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è  consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei  requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di  formazione periodica.
Art. 71-ter.
Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la  maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice,  l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che  consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale  dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e  la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Art. 71-quater.
Per  controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del  decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla  violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo  VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni  per l'attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata,  a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella  circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al  procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera  assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo  comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non  consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone,  su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La  proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza  di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la  predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il  mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo  11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità  per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare.  
Art. 72
I regolamenti di condominio non possono derogare  alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69 disp.att.c.c..
Art.  155-bis.
L’assemblea, ai fini dell’adeguamento degli  impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo comma, del  codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del presente articolo,  adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all’articolo 1136,  commi primo, secondo e terzo del codice.
 
PARTI COMUNI P.I. 03054341205 Piazza Belluno
4/g 40139 Bologna Tel. 051/549416
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