Archivio Sentenze - Parti Comuni

PARTI COMUNI
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Archivio Sentenze

Giurisprudenza
I condomini che redigono il verbale non possono essere condannati per diffamazione
I condomini che redigono il verbale non possono essere condannati per diffamazione solo per aver messo nero su bianco, gli umori dell'assemblea nel corso dell'intervento del presunto diffamato registrando “gli evidenti segni d'impazienza” dei partecipanti e prendendo atto che il ricorrente giustificava il suo voto contrario “con le solite motivazioni di tutti gli anni”. Il condomino “puntiglioso”, malgrado già condannato in primo grado per lite temeraria (la richiesta era il riconoscimento della diffamazione a suo danno) era tornato alla carica con la tesi “fantasiosa” secondo la quale la Cedu tutelerebbe le “minoranze condominiali” contro le discriminazioni.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Ordinanza 5 luglio 2017, n. 16482
Il singolo condomino non ha azione per richiedere la messa a norma dell'impianto condominiale
Il singolo condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali (nella specie, l'impianto elettrico comune), che possa essere esercitato mediante un'azione di condanna della stessa gestione condominiale all'adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l'uso dell'impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 e ss. c.c. Ne consegue che il condomino non ha azione per richiedere la messa a norma dell'impianto medesimo, potendo al più avanzare, verso il condominio, una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione nella sua riparazione o adeguamento, ovvero sperimentare altri strumenti di reazione e di tutela, quali, ad esempio, le impugnazioni delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c., i ricorsi contro i provvedimenti dell'amministratore ex art. 1133 c.c., la domanda di revoca giudiziale dell'amministratore ex art. 1129, comma 11, c.c., o il ricorso all'autorità giudiziaria in caso di inerzia agli effetti dell'art. 1105, comma 4, c.c..
Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile, Ordinanza 5 luglio 2017, n. 16608
l'Amministratore del condominio è l'unico referente dei pagamenti relativi agli obblighi assunti verso i terzi per la conservazione delle cose comuni
In riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un’obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l’amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio - la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli suoi componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie Ciò premesso, resta fermo che l'amministratore del condominio è l'unico referente dei pagamenti relativi agli obblighi assunti verso i terzi per la conservazione delle cose comuni, di tal che il pagamento diretto eseguito dal singolo partecipante a mani del creditore del condominio non sarebbe comunque idoneo a estinguere il debito pro quota dello stesso relativo ai contributi ex articolo 1123 del codice civile.
Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile, Ordinanza 9 giugno 2017, n. 14530
Il Condominio non è responsabile, ex art. 2051 c.c., del furto reso possibile dall'assenza di misure di sicurezza sull'impalcatura installata dall'appaltatore
E' da escludere, in linea di principio, che - in caso di furto reso possibile dall'omessa adozione delle necessarie misure di sicurezza in relazione all'impalcatura di proprietà e/o installata dall'appaltatore per effettuare lavori nello stabile condominiale - possa automaticamente affermarsi sussistere a carico del condominio committente, ai sensi dell'articolo 2051 c.c., una responsabilità' oggettiva o presunta, "da custodia" della struttura, della quale quest'ultimo ha semplicemente consentito l'installazione, laddove si riconosca a carico dello stesso appaltatore (proprietario e/o quanto meno diretto installatore e utilizzatore della predetta struttura) esclusivamente una responsabilità' ordinaria per colpa, ai sensi dell'articolo 2043 c.c.. In una siffatta ipotesi, la responsabilità' del condominio committente può essere affermata esclusivamente ai sensi dell'articolo 2043 c.c., in concorso con quella dell'appaltatore, per omissione degli obblighi di vigilanza sull'attività' di quest'ultimo.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Ordinanza 20 giugno 2017, n. 15176
La società costruttrice di un edificio condominiale non può rivendicare, nei confronti del condominio, la proprietà esclusiva dei vani sottotetto
Sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari delle singole unita' immobiliari dell'edificio, agli effetti dell'articolo 1117 c.c., (in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune (gia' cosi', del resto, indipendentemente dall'integrazione dell'articolo 1117 c.c. nel richiamato senso, disposta dalla Riforma del 2012, si erano pronunciate Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6143 del 30/03/2016; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8968 del 20/06/2002; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7764 del 20/07/1999).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 23 novembre 2016, n. 23902
L'amministratore di condominio non necessita di autorizzazione assembleare per instaurare un giudizio volto alla rimozione di opere
Ai sensi dell'articolo 1130 c.c., comma 1, n. 4 e articolo 1131 c.c. l'amministratore del condominio e' legittimato, senza la necessita' di una specifica deliberazione assembleare ad instaurare un giudizio per la rimozione di opere in quanto tale atto e' diretto alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. E' quanto stabilito dalla Corte di Cassazione nella concreta ipotesi per cui e' giudizio che ha visto l'amministratore del condominio ricorrente (anche al di la' dell'aspetto della norma regolamentare su cui pure si e' discusso in corso di causa) agire per la rimozione della struttura di parte controricorrente limitante la corretta usufruizione del comune cavedio.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 23 novembre 2016, n. 23890
È valida la delibera con la quale l’assemblea decide la chiusura per tutto il giorno del cancello e delle sbarre di accesso all’area condominiale
È valida la delibera con la quale l’assemblea decide la chiusura per tutto il giorno del cancello e delle sbarre di accesso all’area condominiale, all’interno della quale ci sono dei negozi. La S.C. ha giudicato esente da vizi la pronuncia della Corte d'appello che ha ritenuto, da un lato, che la delibera impugnata fosse meramente confermativa di precedente delibera, coerente con la destinazione dell'area risultante dal regolamento condominiale e con la gia' avvenuta installazione del cancello automatico, e, dall'altro lato, ha evidenziato che si trattava di delibera rispettosa della regola prevista dall'articolo 1120 c.c., in quanto non aveva reso inservibile l'area ad alcuno dei condomini.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 5 gennaio 2017, n. 151
In tema di aree condominiali destinate a parcheggio, il diritto di uso dei condomini si prescrive per non uso
Il diritto d'uso sulle aree a parcheggio, di cui all'art. 41 "sexies" della l. n. 1150 del 1942, ha natura reale ed è, pertanto, soggetto a prescrizione ventennale, non rientrando tra i diritti indisponibili ex art. 2934, comma 2, c.c., senza che osti a tale conclusione il vincolo pubblicistico di destinazione che connota in via permanente dette aree, giacché, ai fini del corretto assetto urbanistico, è indifferente che di esse fruiscano i proprietari degli appartamenti in relazione ai quali furono calcolate ovvero altri soggetti.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 21 novembre 2016, n. 23669
Il regolamento di condominio può prevedere che l'amministratore abbia deterninati requisiti e titoli
Non sussiste alcuna violazione di legge nella previsione del regolamento condominiale che stabilisca le caratteristiche, i requisiti e i titoli che deve avere l'amministratore del condominio. Invero, in tema di condominio negli edifici, l'articolo 1138, comma 4, del Cc, pur dichiarando espressamente non derogabile dal regolamento (tra le altre) la disposizione dell'articolo 1129 del Cc, la quale attribuisce all'assemblea la nomina dell'amministratore e stabilisce la durata dell'incarico, non preclude però che il regolamento condominiale possa stabilire che la scelta dell'assemblea debba cadere su soggetti (persone fisiche o persone giuridiche) che presentino determinate caratteristiche, requisiti o titoli professionali. Nella specie il regolamento di condominio prevedeva che «l'amministratore dovrà essere un libero professionista iscritto al rispettivo albo e/o associazione, ordine o collegio di appartenenza.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 novembre 2016, n. 24432
Il condominio non può procedere all’installazione dell’ascensore qualora l’installazione comprometta il godimento della proprietà di uno dei condomini
Il condominio non può procedere all’installazione dell’ascensore, quand’anche ciò serva a eliminare una barriera architettonica in favore di un portatore di handicap, qualora l’installazione comprometta il godimento della proprietà individuale di uno dei condomini. Ad affermarlo è la Cassazione che accoglie le ragioni del condomino proprietario di locali adibiti a box che con l’installazione dell’ascensore aveva visto limitata la possibilità di accedere alla sua proprietà. Per la Corte, prevale il diritto di proprietà sull’esigenza di eliminare gli ostacoli sul percorso dei portatori di handicap e il divieto di installazione scatta a prescindere dal fatto che il proprietario dei locali li abbia o meno usati per parcheggiarci la macchina.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 29 novembre 2016, n. 24235
E' annullabile la delibera condominiale d’installazione dell’ascensore se reca pregiudizio anche ad un solo condomino
In tema di deliberazioni condominiali, l'installazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui alla L. n. 118 del 1971, articolo 27, comma 1, e al Decreto del Presidente della Repubblica n. 384 del 1978, articolo 1, comma 1, costituisce innovazione che, ai sensi della L. n. 13 del 1989, articolo 2 e' approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall'articolo 1136 c.c., commi 2 e 3; tutto cio' ferma rimanendo la previsione della citata L. n. 13 del 1989, articolo 2, comma 3, che fa salvo il disposto dell'articolo 1120 c.c., comma 2 e articolo 1121 c.c., comma 3 (Cass. n. 14384/04). La condizione di inservibilita' del bene comune all'uso o al godimento anche di un solo condomino, che, ai sensi dell'articolo 1120 c.c., comma 2, rende illegittima e quindi vietata l'innovazione deliberata dagli altri condomini, e' riscontrabile anche nel caso in cui l'innovazione produca una sensibile menomazione dell'utilita' che il condomino precedentemente ricavava dal bene (cfr. Cass. n. 20639/05, che in applicazione di tale principio ha ritenuto illegittima una delibera condominiale che, nel restringere il vialetto di accesso ai garages, rendeva disagevole il transito delle autovetture). Dunque, le innovazioni dirette a eliminare barriere architettoniche, come appunto quelle che dispongano l'installazione di un ascensore, non derogano all'articolo 1120 c.c., comma 2 (vecchio testo), ma solo alla maggioranza che diversamente e' prescritta dall'articolo 1136 c.c., comma 5, richiamato dall'articolo 1120 c.c., comma 1. E di tali principi la giurisprudenza di questa Corte ha fatto applicazione, segnatamente, anche nell'ipotesi dell'installazione di un ascensore (Cass. n. 12930/12), ancorche' volto a favorire le esigenze di condomini portatori di handicap, ove detta innovazione sia lesiva dei diritti di altro condomino sulla porzione di sua proprieta' esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilita' compensative (Cass. n. 6109/94), ed ove l'installazione renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (Cass. n. 28920/11).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 29 novembre 2016, n. 24235
Il proprietario di una unità immobiliare è tenuto a rimuovere le fioriere che ostruiscono la veduta al vicino, così come previsto dal regolamento condominiale
Il proprietario di una unità immobiliare è tenuto a rimuovere le fioriere che ostruiscono la veduta al vicino, così come previsto dal regolamento condominiale, anche se al momento dell'acquisto non esisteva ancora il regolamento ma il compratore aveva conferito l'incarico alla società venditrice di predisporlo in nome e per proprio conto. Ad affermarlo è la Cassazione che, cambiando orientamento, dà il via libera così all’ipotesi di delega “in bianco” al costruttore da parte del compratore. (Fonte: Il Sole 24 Ore, Guida al Diritto, 2016, 49/50, pg. 46, annotata da A.A. Moramarco)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 14 novembre 2016, n. 23128
Per la modfica delle tabelle millesimali l'errore deve essere rilevante ed essenziale
In tema di condominio di edifici, i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento, e la tabella che li esprime è soggetta a emenda solo in relazione a errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori. Pertanto, in ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 4 ottobre 2016, n. 19797
Per modificare il regolamento di condominio e quindi prevedere la destinazione degli alloggi a bed & breakfast occorre la delibera condominiale all'unanimità
La previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprieta' esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitu' atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell'agere necesse nel soddisfacimento d'un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l'opponibilita' ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitu', e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi dell'articolo 2659 c.c., comma 1, n. 2, e articolo 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 18 ottobre 2016, n. 21024
E' nulla la delibera a maggioranza che assegni in via eslcusiva e a tempo indeterminato i posti auto
In tema di condominio, costituisce innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, comma 2, c.c., l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominale, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, con conseguente nullità della relativa delibera. Per tale ragione È nulla la delibera assembleare presa a maggioranza che approvi un’utilizzazione particolare da parte di un singolo condomino di un bene comune, qualora la diversa utilizzazione, senza che sia dato distinguere tra parti principali e secondarie dell’edificio condominiale, rechi «pregiudizievoli invadenze» nell’ambito dei coesistenti diritti altrui. (Fonte: CED, Cassazione, 2016)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 27 maggio 2016, n. 11034
La proprietà delle aree interne o circostanti ai fabbricati, su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, puo' essere usucapita
La proprietà delle aree interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, puo' essere acquistata per usucapione, non comportandone tale vincolo indisponibilita', inalienabilita' e incommerciabilita'" (Cass. 15 novembre 2002, n. 16053; Cass. 7 giugno 2002, n. 8262). Tale possesso utile a fini di usucapione decorre in danno del proprietario dal momento dell'atto di acquisto, essendo soltanto a far tempo da esso possibile considerare distintamente il diritto dominicale (trasferito) e quello al parcheggio (non trasferito) sull'area destinata a parcheggio. Non e' stata oggetto di censura la sentenza impugnata nella parte in cui la stessa ha riconosciuto l'usucapione abbreviata ex articolo 1159 c.c. in favore degli appellanti. La soluzione adottata avrebbe dovuto indurre, in verita', ad affrontare il profilo della configurabilita' dell'usucapione decennale, ai sensi dell'articolo 1159 c.c., in favore di colui che abbia acquistato, come nella specie, un'area di parcheggio asseritamente vincolata al diritto d'uso "ex lege", quanto, in particolare, alla sussistenza del requisito del titolo idoneo a trasferire la proprieta', trattandosi di atto nullo per contrarieta' a norme imperative (cfr., in senso contrario all'ammissibilita', Cass. 24 maggio 2013, n. 12996
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 22 aprile 2016, n. 8220
Le transazioni possono essere deliberate a maggioranza dall’assemblea condominiale, quando non riguardano i diritti reali.  
Ai sensi dell'articolo 1108, comma 3, Cc, - applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall'articolo 1139 Cc- è richiesto il consenso di tutti i comunisti, e, quindi, della totalità dei condomini, per gli atti di alienazione del fondo comune o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali. Tale consenso (di tutti i comunisti), quindi è necessario anche per la transazione che abbia a oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi - e, in particolare, delle reciproche concessioni - fra i negozi a carattere dispositivo. Deriva da quanto precede, pertanto, che se non rientra nei poteri della assemblea condominiale autorizzare l'amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano a oggetto diritti comuni, è ammissibile la deliberazione, adottata a maggioranza, che autorizza l'amministratore a concludere una transazione relativa ai compensi professionali pretesi da un terzo per l'attività svolta nell'interesse del condominio.
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 13 aprile 2016, n. 7201
La colonna d’aria sovrastante il cortile condominiale è da considerarsi comune
In materia di condominio degli edifici, lo spazio aereo sovrastante a cortili comuni - la cui funzione è di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano - non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell'art. 840, comma 3, c.c., l'utilizzazione, ancorché parziale, a proprio vantaggio della colonna d'aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa. (Fonte: CED, Cassazione, 2016)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 21 marzo 2016, n. 5551
Il diritto al rimborso in seguito all'attivita' gestoria, svolta dal singolo condomino. si giustifica soltanto in ragione dell'urgenza delle spese
In ordine alla rilevanza delle spese anticipate dal singolo condomino, l'articolo 1134 c.c., fissa criteri particolari, in deroga al disposto dell'articolo 1110 c.c., dettato in tema di comunione, che riconosce il diritto al rimborso in favore del comunista il quale ha anticipato le spese necessarie per la cosa comune nel caso di "trascuranza degli altri partecipanti e dell'amministratore". Nel condominio la "trascuranza" degli altri partecipanti e dell'amministratore non e' sufficiente. Il condomino non puo', senza interpellare gli altri condomini e l'amministratore e, quindi, senza il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di "spese urgenti" (Cass., Sez. Un., 31 gennaio 2006, n. 2046; Cass., Sez. 2, 12 ottobre 2011, n. 21015). Il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni cessa quando si tratta di opere urgenti, per tali intendendosi quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass., Sez. 2, 6 dicembre 1984, n. 6400; Cass., Sez. 2, 26 marzo 2001, n. 4364), l'urgenza dovendo essere commisurata alla necessita' di evitare che la cosa comune arrechi a se' o a terzi o alla stabilita' dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessita' di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalita' (Cass., Sez. 2, 19 dicembre 2011, n. 27519; Cass., Sez. 6-2, 19 marzo 2012, n. 4330). La disposizione dell'articolo 1134 c.c., invero, e' diretta ad impedire indebite e non strettamente indispensabili interferenze dei singoli partecipanti alla gestione del fabbricato riservata agli organi del condominio, essendo previsti dalle norme processuali strumenti alternativi (articolo 1105 c.c., comma 4) al fine di ovviare alla inerzia nella adozione o nella esecuzione di provvedimenti non urgenti, ma tuttavia necessari per la conservazione ed il godimento dell'edificio (Cass., Sez. 2, 26 maggio 1993, n. 5914). Il diritto al rimborso in seguito all'attivita' gestoria, svolta dal singolo condomino in deroga alla competenza dell'assemblea e dell'amministratore, si giustifica, quindi, soltanto in ragione dell'urgenza delle spese (Cass., Sez. 2, 27 ottobre 1995, n. 11197; Cass., Sez. 6-2, 19 marzo 2012, n. 4330, cit.).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 27 settembre 2016, n. 19022
Il proprietario dell'appartamento al primo piano può farne una pizzeria se non espressamente vietato dal regolamento condominiale
IL regolamento condominiale di origine contrattuale puo' imporre divieti e limiti di destinazione alle facolta' di godimento dei condomini sulle unita' immobiliari in esclusiva proprieta' sia mediante elencazione di attivita' vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare. In quest'ultimo caso, peraltro, per evitare ogni equivoco in una materia atta a incidere sulla proprieta' dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, piu' che alla clausola in se', alle attivita' e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentate intende impedire, cosi' consentendo di apprezzare se la compromissione delle facolta' inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un interesse meritevole di tutela. Si e' infatti ribadito che la compressione di facolta' normalmente inerenti alle proprieta' esclusive dei singoli condomini, deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze (cfr. Cass. nn. 20237/09 non massimata, Cass. n. 16832/09 non massimata, Cass. n. 9564/97, Cass. n. 1560/95; Cass. n. 11126/94; Cass. n. 23/04 e Cass. n. 10523/03).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 20 ottobre 2016, n. 21307
In caso di violazione delle distanze legali, il danno è in re ipsa
in tema di violazione della distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell'illecito, sia quella risarcitoria ed il danno che egli subisce (danno conseguenza e non danno evento), essendo l'effetto, certo ed indiscutibile, dell'abusiva imposizione di una servitu' nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento, che si traduce in una limitazione temporanea del valore della medesima, deve ritenersi "in re ipsa", senza necessita' di una specifica attivita' probatoria. (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 febbraio 2016, n. 2848)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 febbraio 2016, n. 2848
Costituiscono errore essenziale gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti
Costituiscono errore essenziale, e possono dare luogo a revisione delle tabelle millesimali, gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, esposizione etc.), siano errori di fatto (per esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia una estensione diversa da quella effettiva), siano errori di diritto (ad esempio, erronea convinzione che nell'accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, a norma dell'articolo 68 disp. att., c.u., sono irrilevanti a tale effetto). Mentre non possono qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto da criteri piu' o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poiche' l'errore di valutazione, in se' considerato, non puo' mai essere ritenuto essenziale, in quanto non costituisce un errore sulla qualita' della cosa a norma dell'articolo 1429 n. 2 cod. civ. (Cass. 27-3-2001 n. 4421).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 4 ottobre 2016, n. 19797
Il lastrico solare non si può definire di proprietà esclusiva solo perchè taluno ne preclude l’accesso agli altri condòmini
In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall’articolo 1117 del Cc non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumere la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova. Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’articolo 1117 del Cc, occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni risulti riservata a uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.  (Fonte: Il Sole 24 Ore, Quotidiano del Diritto, 2016)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 5 maggio 2016, n. 9035
Ai sensi dell'art. 1669 c.c. sono tutti (progettista, direttore dei lavori e costruttore) responsabili per i difetti di costruzione del condominio
Ai sensi dell'art. 1669 c.c. sono tutti responsabili per i difetti di costruzione del condominio. La norma de qua presuppone un genere di responsabilità nella quale incorre certamente l’appaltatore che ha materialmente edificato il fabbricato, ma anche tutti quei soggetti che, a vario titolo, hanno concorso alla realizzazione dell’opera, in particolare, il progettista e il direttore dei lavori che hanno concorso alla determinazione dell’evento dannoso. Ciò in quanto la natura della responsabilità del direttore dei lavori nominato dal committente o dall’appaltatore – da valutare alla stregua della diligentia quam in concreto in relazione alla competenza professionale dallo stesso esigibile – per un fatto dannoso cagionato ad un terzo dall’esecuzione di essi, è di natura extracontrattuale e perciò può concorrere con quella di costoro se le rispettive azioni o omissioni, costituenti autonomi fatti illeciti, hanno contribuito causalmente a produrlo.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 3 maggio 2016, n. 8700
Le spese di fornitura acqua a favore di villette a schiera, che hanno però parti comuni, debbono essere divise, in assenza di contatori, pro quota millesimale
Le spese di fornitura dell’acqua potabile, anche a vantaggio di edifici e proprietà singole, quali villette a schiera, che abbiano parti o servizi comuni, sono da ritenersi quali spese derivanti dalla prestazione di un servizio condominiale: andranno quindi ripartite (ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile) in base alle risultanze dei contatori installati nelle singole unità o, in assenza dei contatori, in applicazione dei rispettivi millesimi. Per le queste spese non si applicherà la norma di cui all’articolo 1110 del Codice civile, che stabilisce che i comunisti possono chiedere il rimborso delle spese effettuate per la cosa comune solo qualora esse siano necessarie «per il mantenimento e l’integrità del bene», e non solamente (come nel caso delle somministrazioni d’acqua) per il suo migliore utilizzo. (Fonte: Il Sole 24 Ore, Quotidiano del Condominio, 2016)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 25 maggio 2016, n. 10864
Le spese di manutenzione di un cancello devono essere ripartite solo tra i condomini comproprietari dell’area alla quale dà accesso il cancello stesso
Le spese di manutenzione di un cancello devono essere ripartite solo tra i condomini (condominio parziale) comproprietari dell’area alla quale dà accesso il cancello stesso. Il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, per permettere che, quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 2 marzo 2016, n. 4127
La normativa in materia di eliminazione delle barriere architettoniche prescinde dalla persistente presenza di un condomino disabile
La normativa in materia di eliminazione delle barriere architettoniche - nel caso di specie, l'installazione di un servo scala - sorretta da evidenti principi di solidarietà, prescinde dalla persistente presenza di un condomino disabile, di talché il diritto al conservazione e all'utilizzo degli anzidetti dispositivi provvisori, qualora già installati, non può configurarsi quale un diritto personale, intrasmissibile, del condomino disabile, pertanto, lo stesso non viene meno con il suo decesso.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 26 febbraio 2016, n. 3858
Il regolamento condominiale, adottato a maggioranza, può disporre in materia di uso delle cose comuni assicurando il diritto al pari uso
Il regolamento condominiale, adottato a maggioranza, può disporre in materia di uso delle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, tale dovendosi intendere non solo l’uso identico in concreto, ma in particolare l’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio. (Fonte: Il Sole 24 Ore, Guida al Diritto, 2016, 13, pg. 70)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 26 gennaio 2016, n. 1421
Il sottotetto è comune solo se risulta in concreto destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune
In tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo. (Fonte: Il Sole 24 Ore, Guida al Diritto, 2016, n. 14)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 9 febbraio 2016, n. 2571
E' legittima la pretesa del condomino al rispristino dell'impianto di riscaldamento centralizzato soppresso con delibera dichiarata illegittima
Tenuto conto che, ai sensi dell'articolo 833 del Cc, integra atto emulativo esclusivamente quello che sia obiettivamente privo di alcuna utilità per il proprietario ma dannoso per altri, è legittima e non configura abuso del diritto la pretesa del condomino al rispristino dell'impianto di riscaldamento centralizzato soppresso dall'assemblea dei condomini con delibera dichiarata illegittima, essendo irrilevanti sia l'onerosità per gli altri condomini, nel frattempo dotatisi di impianti autonomi unifamiliari, delle opere necessarie a tale ripristino sia l'eventuale possibilità per il condomino di ottenere eventualmente, a titolo di risarcimento del danno, il ristoro del costo necessario alla realizzazione di un impianto di riscaldamento autonomo. (Fonte: Il Sole 24 Ore, Guida al Diritto, 2016, n. 9)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 22 gennaio 2016, n. 1209
La delibera condominiale che decide a maggioranza sull’effettuazione di lavori straordinari è nulla
Il vizio può essere rilevato anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, se la validità della delibera rappresenta l’elemento costitutivo della domanda nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validita', essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere sono state impugnate, trascurando tuttavia di prendere in considerazione il fatto che il vizio del quale risulterebbe affetta la delibera con la quale sono stati approvati i lavori, il cui corrispettivo pro quota e oggetto della richiesta monitoria, rientrerebbe propriamente tra quelli idonei a determinare la ben piu' radicale conseguenza della nullita' della libera.
Il sottotetto, in mancanza di titolo contrario, è di proprietà del Condominio
L'appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex articolo 1117 c.c., e', in ogni caso, applicabile nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse condominiale, quando tale presunzione non sia superata dalla prova della proprieta' esclusiva (conformi Cassazione civile sez. 2 29/12/2004 n. 24147; Cassazione civile sez. II 19/12/2002 n. 18091).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 11 gennaio 2016, n. 233
L'azione di responsabilità contro l’impresa che realizza lavori di modificazione e riparazione di un edificio pre-esistente ha prescrizione decennale
La responsabilita' ex articolo 1669 c.c. ben puo' essere invocata con riguardo al compimento di opere (rectius di interventi di modificazione o riparazione) afferenti ad un preesistente edificio o ad altra preesistente cosa immobile destinata per sua natura a lunga durata, le quali, in ragione di vizi del suolo (su cui la nuova opera si radica) o di difetti della costruzione (dell'opera), rovinino, in tutto o in parte, o presentino evidente pericolo di rovina ovvero gravi difetti (anche essi riferiti all'opera innovativa, non gia' all'edificio pregresso). Con la conseguenza che anche gli autori di tali interventi di modificazione o riparazione (rectius gli esecutori delle opere integrative) possono rispondere ai sensi dell'articolo 1669 c.c. allorche' le opere realizzate abbiano una incidenza sensibile o sugli elementi essenziali delle strutture dell'edificio ovvero su elementi secondari od accessori, tali da compromettere la funzionalita' globale dell'immobile stesso (cfr. Cass. 4 gennaio 1993 n. 13; piu' di recente, segue la stessa linea interpretativa, Cass. 29 settembre 2009 n. 20853).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 4 novembre 2015, n. 22553
Va rimossa la canna fumaria montata sul muro di confine di un palazzo di pregio
L'uso particolare che il comproprietario faccia del bene comune non puo' considerarsi estraneo alla destinazione normale dell'area, a condizione pero' che si verifichi in concreto che, per le dimensioni del manufatto o per altre eventuali ragioni di fatto, tale uso non alteri l'utilizzazione del cortile praticata dagli altri comproprietari, ne' escluda per gli stessi la possibilità' di fare del bene medesimo un analogo uso particolare (cfr. Cass. 20 agosto 2002 n. 12262; Cass. 17 maggio 1997 n. 4394). Ha commesso, per tale ragione, molestia la societa' che, con l'installazione di una canna fumaria, ha immutato lo stato di fatto degradando gravemente l'estetica dell'edificio altera notevolmente l’estetica dell’edificio ed imponendo una servitù di stillicidio di acque sporche dovute alla condensazione dei fumi.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 24 agosto 2015, n. 17072
La servitù di parcheggio è trasferita autonomamente al momento dell’acquisto dell’immobile
In tema di servitù, in caso di frazionamento del fondo dominante, in assenza di espresse clausole che escludano o che limitino il diritto reale in questione, lo stesso continua a gravare sul fondo servente, nella medesima consistenza precedente in favore di ciascuna delle parti. Nel caso di specie, si trattava di un parcheggio conteso tra i venditori, proprietari di un complesso immobiliare, e gli acquirenti di un appartamento facente parte di tale complesso. Per la Corte, applicando anche i principi generali della indivisibilità e ambulatorietà della servitù, il diritto reale continua a sopravvivere così com'era e dunque anche a beneficio del nuovo proprietario.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 24 agosto 2015, n. 17075
In tema di condominio degli edifici, la disciplina sulle distanze non si applica in caso di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio
In tema di condominio degli edifici, la disciplina sulle distanze di cui all'art. 889 cod. civ., non si applica in caso di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che, in tal caso, l'intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, operazioni che determinano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 cod. civ.) e l'insorgere del condominio, e, dall'altro lato, la costituzione, in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze, di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, in base a uno schema assimilabile a quello dell'acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia. (Principio enunciato con riferimento all'apertura di vedute - relative ad un edificio originariamente oggetto di proprietà esclusiva di una cooperativa - compiuta prima dell'alienazione delle singole unità immobiliari, evenienza ritenuta idonea ad integrare la condizione, rilevante ai sensi dell'art. 1062 cod. civ., della sussistenza di un'opera di asservimento, visibile e permanente, al momento dell'alienazione dei fondi da parte dell'unico originario proprietario).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 7 aprile 2015, n. 6923
E' lecita l'apertura, da parte di un condomino, di un varco nella recinzione del cortile condominiale
Ogni condomino, nel caso in cui il cortile esclusivo o comune sia munito di recinzione confinante con area pubblica o altra area dello stesso condominio, puo' apportare a tale recinzione, se di proprieta' condominiale, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che gli consentono di trarre dal bene comune una particolare utilita' aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all'apertura o all'ampliamento di un varco di accesso al cortile condominiale o alla sua proprieta' esclusiva, purche' tale varco non alteri la destinazione del muro e delle altre cose comuni, non comprometta il diritto al pari uso e non arrechi pregiudizio alla stabilita', alla sicurezza e decoro architettonico del fabbricato.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 3 giugno 2015, n. 11445
Al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio si applica la disciplina di tutela del consumatore
Al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale. Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 22 maggio 2015, n. 10679
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 22 maggio 2015, n. 10679
L'allaccio di nuove utenze a una rete non costituisce di per sé un'indebita modifica della stessa
In tema di condominio, l'allaccio di nuove utenze a una rete non costituisce di per sé un'indebita modifica della stessa, perché una rete di servizi, sia fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo, è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze; è pertanto onere del condominio, che ne voglia negare l'autorizzazione, dimostrare che l'allaccio di una sola nuova utenza incida sulla funzionalità dell'impianto, non potendo opporsi che il divieto all'allaccio sia finalizzato a impedire un mutamento di destinazione dell'unità immobiliare.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 3 giugno 2015, n. 11445
La telecamera che, installata in condominio, riprende la proprietà di fronte o vicine, viola il diritto alla riservatezza
Installare una telecamera in condominio o davanti alla propria abitazione è legittimo ma bisogna vedere come: è sufficiente che riprenda, anche in parte, proprietà di fronte o vicine e si viola il diritto alla riservatezza. È irrilevante che la telecamera non funzioni perfettamente o non sia collegata ad uno strumento di registrazione o riprende in parte le strade e le persone, la privacy è comunque potenzialmente lesa. (Fonte: Il Sole 24 Ore, www.guidaaldiritto.ilsole24ore.com, 2015)
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 11 giugno 2015, n. 12139
Va rimosso il portico se il regolamento comunale vieta qualsiasi opera che alteri la struttura dell'edificio
Va rimosso il portico se il regolamento comunale prevede una nozione di decoro architettonico particolarmente rigida per cui vieta qualsiasi opera che alteri la struttura dell'edificio anche se non ne comprometta la stabilità. Legittimamente le norme di un regolamento di condominio - aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini - possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione piu' rigorosa di quella accolta dall'articolo 1120 c.c., estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva. (Fonte: Lex 24, Il Sole 24 ore)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 17 giugno 2015, n. 12582
E' illegittima la delibera che esclude i proprietari del piano ammezzato dalle spese di ristrutturazione dell'ascensore
La proprieta' dell'ascensore e' comune a tutti i condomini, salvo titolo diverso, e che il criterio di ripartizione delle relative spese contenuto nell'articolo 1124 c.c., non incide sul regime di proprieta'. Per tale ragione, si deve ritenere illegittima la delibera condominiale con la quale si approvi l'esecuzione di un intervento di ristrutturazione dell'ascensore con la partecipazione dei soli condomini comproprietari degli appartamenti situati dal primo all'ultimo piano e con esclusione dei proprietari del piano ammezzato e dei negozi sottostanti.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 14 luglio 2015, n. 14697
E' consentita la costruzione della piscina nel condominio se il regolamento prevede il giardino
La costruzione della piscina in oggetto non costituisce violazione dell'articolo 6 del regolamento del condominio che statuisce che il terreno non occupato dalla costruzione civile dovra' essere tenuto a giardino. E' assolutamente vietato anche in via provvisoria la costruzione, in qualsiasi materiale, di pollai, conigliere e simili visibili dal passaggio comune". In astratto la definizione di giardino non contempla la piscina, mentre prevede, in alcune varianti, fontane, cascate e specchi d'acqua, ma la questione non e' nominalistica occorrendo - ai fini della adeguatezza della motivazione - la verifica in concreto delle caratteristiche specifiche del manufatto e del contesto in cui si inserisce, senza trascurare, peraltro, che la previsione regolamentare di "mantenere a giardino" il terreno non edificato e' specificata, in via esemplificativa, con il divieto di costruire ricoveri per animali da cortile, e cioe' manufatti che per definizione non rientrano nel concetto di giardino.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 aprile 2015, n. 8822
Non può essere idoneo ad eliminare integralmente il danno da infiltrazioni un intervento che occhi solo alcune delle pareti delle stanze danneggiate
Il condominio, sebbene privo di soggettività giuridica, è un autonomo centro di imputatone di interessi che non si identifica con i singoli condomini. Da ciò consegue che in tema di responsabilità extracontrattuale, se il danno subito da un condomino sia causalmente imputabile al concorso del condominio e di un terzo, al condomino che abbia agito chiedendo l'integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del terzo, il risarcimento non puo' essere diminuito in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile al condominio, applicandosi in tal caso non l'articolo 1227, primo comma, cod. civ., ma l'articolo 2055, primo comma, cod. civ., che prevede la responsabilita' solidale degli autori del danno".
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 23 giugno 2015, n. 12920
La società che acquista le cantine e le ristruttura non può arbitrariamente appropriarsi anche del corridoio attiguo
La società che acquista le cantine e le ristruttura non può arbitrariamente appropriarsi anche del corridoio attiguo ai vani conseguiti e motivare l'operazione in quanto lo spazio non era utilizzato dai condomini. In tema di condominio e' stabile insegnamento di questa Corte che la natura del sottotetto di un edificio e', in primo luogo, determinata dai titoli. Solo in difetto di questi ultimi, il sottotetto puo' ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune (Cass. 17249/11). Cio' vale in particolare quando il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, come sembra accadere nel caso di specie, trattandosi di ambienti destinati a ripostiglio-cantina.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 12157/15, 11 giugno 2015
Il condominio può chiamare in causa l'appaltatore per essere manlevato, in caso di soccombenza, dal risarcimento dei danni chiesti dal singolo condomino
Nell'ipotesi in cui la parte convenuta in un giudizio di responsabilita' civile chiami in causa un terzo in qualita' di corresponsabile dell'evento dannoso, chiedendone, in caso di affermazione della propria responsabilita', la condanna a garantirla e manlevarla, l'atto di chiamata, al di la' della formula adottata, va inteso come chiamata del terzo responsabile e non gia' come chiamata in garanzia impropria, dovendosi privilegiare l'effettiva volonta' della chiamante in relazione alla finalita', in concreto perseguita, di attribuire al terzo la corresponsabilita' dell'evento dannoso e, pertanto, in tal caso, essendo peraltro unico il fatto generatore della responsabilita' prospettata con la domanda principale e con la chiamata dei terzi, si verifica l'estensione automatica della domanda al terzo chiamato, onde il giudice puo' direttamente emettere nei suoi confronti una pronuncia di condanna, anche se l'attore non ne abbia fatto richiesta, senza per questo incorrere nel vizio di extrapetizione (Cass. 3 marzo 2010, n. 5057; v. anche Cass. 7 ottobre 2011, n. 20610, pur riferendosi quest'ultima pronunzia all'ipotesi in cui nei confronti del terzo chiamato non sussista alcun rapporto contrattuale, il che non rileva ai fini dell'applicazione del predetto principio al caso di specie, per quanto sopra evidenziato; v. inoltre Cass. 29 luglio 2009, n. 17688).
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 18 giugno 2015, n. 12598
L’amministratore ha l’onere di trasmettere i dati dei condómini ai creditori
In caso di debiti condominiali, l’amministratore ha l’onere di trasmettere i dati dei condómini ai creditori, di modo da consentire loro di agire per il recupero della parte di debito a loro spettante. L'art. 63, co. 1 d.a. c.c. parla di "dati" dei condomini morosi. E vero che l'art. 1130 n. 6 c.c., trattando dell'anagrafe condominiale, non menziona le quote millesimali di ciascun condomino. Tuttavia, l'espressione "dati" dell'art. 63, co. 1 d.a. deve intendersi comprensiva anche delle quote millesimali. Tanto si desume, in via di interpretazione sistematica, dall'art. 63, co. 2 d.a.: la sussidiarietà implica che non vi è solidarietà, e che quindi vale l'idea dell'azione pro quota del terzo creditore, ex Cass. s.u. 9148/08, verso il singolo moroso.
Tribunale Monza, Sezione 2 civile, Ordinanza 3 giugno 2015, n. 3717
Va rimosso il portico se il regolamento comunale prevede una nozione di decoro architettonico che vieta qualsiasi opera che alteri la struttura dell'edificio
In materia di condominio di edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell'interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprieta', senza che rilevi che l'esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni. Ne discende che legittimamente le norme di un regolamento di condominio - aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini- possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione piu' rigorosa di quella accolta dall'articolo 1120 c.c., estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva (Cass. 6-10-1999 n. 11121; n. 1748; Cass., 29-4-2005 n. 8883; Cass. 14-12-2007 n. 26468; Cass. 24-1-2013).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 17 giugno 2015, n. 12582
In un fabbricato con più scale, l'apertura di nuovo varco d'accesso comporta un oggettivo miglioramento per la funzionalità dell'edificio
In un fabbricato con più scale, l'apertura di nuovo varco d'accesso, anche se non strettamente necessario, comporta un oggettivo miglioramento per la funzionalità dell'edificio, per cui non rientra tra le spese voluttuarie da porre a carico di una parte soltanto dei condomini (quelli della scala ‘beneficiata'). In materia di condominio degli edifici, le innovazioni per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell’articolo 1121 del Cc, di sottrarsi alla relativa spesa per la quota che gli compete, sono quelle che, oltre a riguardare impianti suscettibili di utilizzazione separata, hanno natura voluttuaria, cioè siano prive di utilità, ovvero risultano molto gravose, con riferimento oggettivo delle condizioni e all’importanza dell’edificio. La relativa valutazione integra un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito e incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 21 maggio 2015, n. 10483
Nelle assemblee condominiali devono essere convocati solo i condomini, cioè i veri proprietari e non coloro che si comportano come tali senza esserlo
Nelle assemblee condominiali devono essere convocati solo i condomini, cioe' i veri proprietari e non coloro che si comportano come tali senza esserlo. D'altra parte, ed in generale, la tutela dell'apparenza del diritto non puo' essere invocata da parte del soggetto che abbia trascurato di accertare l'effettiva realta' sui pubblici registri, contro ogni regola di prudenza. Del resto, il regime giuridico di pubblicita' rappresenta un limite invalicabile all'operativita' del principio dell'apparenza: pubblicita' ed apparenza sono, infatti, istituti che si completano l'un l'altro, rispondenti alle medesime finalita' di tutela dei terzi di buona fede; ma proprio per cio' stesso alternativi. La tutela dell'apparenza non puo' tradursi in un indebito vantaggio per chi abbia colpevolmente trascurato di accertarsi della realta' delle cose, pur avendone la concreta possibilita'.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 aprile 2015, n. 8824
La nozione di pari uso della cosa comune non va intesa nei termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario
La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell'art. 1102 cod. civ., non va intesa nei termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 14 aprile 2015, n. 7466
L'omessa impermeabilizzazione del terrazzo condominiale determina la responsabilità per colpa nelle infiltrazioni
Ai fini della configurabilita' della responsabilita' extracontrattuale la colpa si' sostanzia nell'inosservanza di leggi, regolamenti, regole e discipline nonche' nell'obiettiva violazione degli aspetti della diligenza, della prudenza e della perizia, al cui rispetto il soggetto deve improntare la propria condotta (anche) nei rapporti della vita comune di relazione. Emerge evidente, a tale stregua, come l'omessa impermeabilizzazione del terrazzo condominiale depone per una connotazione in termini (quantomeno) di imprudenza e negligenza, e pertanto di colpa, della condotta nel caso mantenuta dal Condominio da cui e' conseguito l'evento dannoso delle infiltrazioni, le quali in presenza viceversa di condotta diligente estrinsecantesi nella realizzazione della detta impermeabilizzazione non si sarebbero, in base a ad un criterio di normalita', invero verificate.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 8 maggio 2015, n. 9294
L'eventuale rispetto dei limiti previsti dalla legge non puo' fare considerare, senz'altro, lecite le immissioni
n materia di immissioni, mentre e' senz'altro illecito il superamento dei limiti di accettabilita' stabiliti dalla leggi e dai regolamenti che, disciplinando le attivita' produttive, l'eventuale rispetto degli stessi non puo' far considerare senz'altro lecite le immissioni, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilita' formularsi alla stregua dei principi di cui all'articolo 844 c.c. (Cass. 14187 del 2006 E, DA ULTIMO, Cass. 22283 DEL 2014). Tale principio, nella sua prima parte, si basa sull'evidente considerazione che, se le emissioni acustiche superano, per la loro particolare intensita' e capacita' diffusiva, la soglia di accettabilita' prevista dalla normativa speciale a tutela di interessi della collettivita', cosi' pregiudicando la quiete pubblica, a maggior ragione le stesse, ove si risolvano in immissioni nell'ambito della proprieta' del vicino, ancor piu' esposto degli altri, in ragione della vicinanza, ai loro effetti dannosi, devono per cio' solo considerarsi intollerabili ai sensi dell'articolo 844 c.c., e, pertanto, illecite, anche, sotto il profilo civilistico. Tuttavia, pero', l'eventuale rispetto dei limiti previsti dalla legge non puo' fare considerare, senz'altro, lecite le immissioni, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilita' formularsi in relazione alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, e non puo' prescindere dalla rumorosita' di fondo, ossia da quel complesso di suoni di origine varia e spesso non identificabile, continui e caratteristici del luogo, sui quali vengono ad innestarsi i rumori denunciati come immissioni abnormi (c.d. criterio comparativo).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 maggio 2015, n. 9660
Non serve una maggioranza qualificata per autorizzare il condomino a mantenere un climatizzatore sul muro comune dell'edificio
L’uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare. Per tale ragione non serve una maggioranza qualificata per autorizzare il condomino a mantenere un climatizzatore sul muro comune dell'edificio. (Fonte: Studio Cataldi)
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 4 maggio 2015, n. 8857
L’appartamento sito al piano terra partecipa alle spese per l’ascensore solo in caso di delibera unanime
In tema di condominio di edifici, la regola posta dall'articolo 1124 c.c., relativa alla ripartizione tra i condomini delle spese di ricostruzione (oltre che di manutenzione) delle scale e' applicabile per analogia, ricorrendo identica "ratio", alle spese relative alla ricostruzione (e manutenzione) dell'ascensore gia' esistente. Con l'ulteriore specificazione che la disciplina legislativa in "subiecta materia" (articoli 1123 e 1125 c.c.) e', suscettibile di deroga mediante un accordo unanime di tutti i condomini, avente valore negoziale.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 aprile 2015, n. 8823
Anche nel condominio minimo il condomino che ha sostenuto spese per le cose comuni non ha diritto al rimborso salvo che si tratti di spesa urgente
Nel caso di condominio c.d. minimo, cui non si applicano le norme sul funzionamento dell'assemblea condominiale, ma quelle relative all'amministrazione di beni oggetto di comunione in generale, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino resta, pero', disciplinato dall'articolo 1134 c.c., che riconosce al condomino che abbia sostenuto spese per le cose comuni non ha diritto al rimborso salvo che si tratti di spesa urgente, piuttosto che - non consentendolo l'articolo 1139 c.c. - dall'articolo 1110 c.c., che fa riferimento al diritto al rimborso delle spese semplicemente necessarie per la conservazione delle cose comuni.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 14 aprile 2015, n. 7457
Per la trasformazione in tutto o in parte nell'ambito di un condominio di un bene comune in bene esclusivo serve l'unanimità
La trasformazione in tutto o in parte nell'ambito di un condominio di un bene comune in bene esclusivo di uno dei condomini attraverso l'esclusione di altri condomini dal percepimento dei frutti puo' essere validamente deliberata soltanto all'unanimita', ossia mediante una decisione che abbia valore contrattuale (v., tra le altre, Cass., sent. n. 8774 del 1994), dovendosi in difetto dichiarare la nullita' della deliberazione dell'assemblea assunta a maggioranza (v. Cass., sent. n. 10196 del 2013).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 14 aprile 2015, n. 7459
Il pari uso della cosa comune non è assoluta identità del suo utilizzo da parte di ogni condomino
La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell'art. 1102 cod. civ., non va intesa nei termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 14 aprile 2015, n. 7466
Il giudizio in merito alla prevalenza delle esigenze dei portatori di handicap su quelle connesse alle distanze legali è già stato dato con la legge n. 13/1989
Le norme contenute nei regolamenti edilizi che stabiliscono le distanze tra gli edifici e tra questi ed i terreni confinanti, poiche' sono volte non solo ad evitare la formazione di intercapedini dannose tra edifici frontistanti ma anche, con lo stabilire una distanza tra le costruzioni superiori a quella prevista dall'articolo 873 c.c., a tutelare l'assetto urbanistico del territorio, vanno osservate a prescindere dal fatto che gli edifici si fronteggino, in quanto conservano carattere integrativo delle norme del codice civile anche qualora siano inserite in un contesto normativo come il piano regolatore, volto a tutelare il paesaggio o regolare l'assetto del territorio, poiche' tendono a disciplinare i rapporti di vicinato e ad assicurare in modo equo l'utilizzazione edilizia dei suoli privati. Pertanto, la loro violazione consente al privato di ottenere la riduzione in pristino dello stato degli immobili" (ex plurimis Cass., sez. 6 - 2 , ordinanza n. 3854 del 2014; sez. 2 , sentenza n. 24013 del 2008).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 10 aprile 2015, n. 7273
Una macchia di umidità non legittima il rimborso della spesa sostenuta "in urgenza"
Una macchia di umidità sul soffitto non autorizza il proprietario dell'appartamento a richiedere ai condomini il rimborso delle spese sostenute «in urgenza» per il rifacimento del lastrico solare, senza dunque la preventiva autorizzazione dell'assemblea. Manca infatti la prova che la spesa sia «indifferibile» in quanto se rinviata avrebbe arrecato «pregiudizio o pericolo» alla cosa comune. (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 14 aprile 2015, n. 7457) (Fonte: Lex24, Il sole 24ore)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 14 aprile 2015, n. 7457
Per stabilire la divisibilita' o no di un'area comune a due fabbricati il giudice deve valutare la diminuzione del valore dell'area dopo la divisione
Al fine di stabilire la divisibilita' o meno di un'area comune a due fabbricati, appartenenti a diversi proprietari e destinata all'accesso ai fabbricati stessi, in due porzioni distinte da attribuire in proprieta' esclusiva a ciascuna delle parti, il giudice di merito deve tener conto della diminuzione del valore complessivo dell'area a seguito della divisione, nonche' degli effetti di tale divisione sulla efficienza, funzionalita' e comodita' fra le parti, mentre e' irrilevante, ai predetti fini, la deduzione di frequenti dissidi fra le parti cosi' da rendere impossibile l'uso comune dell'area (Cass. n. 937/1982; n. 6890/83).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 8 aprile 2015, n. 7044
L’attività di bonifica di un terreno non può integrare gli estremi di un atto innovativo
L’attività di bonifica di un terreno non può integrare gli estremi di un atto innovativo per il quale è necessaria la maggioranza qualificata ex art. 1108 c.c. ovvero il consenso unanime, trattandosi di opera che non altera la destinazione economica del terreno – che permane di natura agricola – ed è diretta al miglioramento ovvero a renderne più comodo o redditizio il suo godimento, oltre a non pregiudicare il diritto di godimento di qualche comunista. (Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 23 marzo 2015, n. 5729)
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 23 marzo 2015, n. 5729
Se un condomino agisce per l’accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini
In tema di condominio negli edifici, qualora un condomino agisca per l'accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprieta' esclusiva, senza formulare, tuttavia, un'apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione - con finalita' di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato - la comproprieta' degli altri soggetti.
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 30 marzo 2015, n. 6334
Il verbale assembleare può essere anche redatto (e modificato) dopo la chiusura della riunione condominiale
Il verbale dell'assemblea di condominio, ai fini della verifica dei quorum prescritti dall'articolo 1136 cod. civ., deve contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali. Tuttavia, dovendo il verbale attestare quanto avviene in assemblea, la mancata indicazione del totale dei partecipanti al condominio non incide sulla validita' del verbale se a tale ricognizione e rilevazione non abbia proceduto l'assemblea, giacche' tale incompletezza non diminuisce la possibilita' di un controllo aliunde della regolarita' del procedimento e delle deliberazioni assunte (Cass. n. 24132 del 2009).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 31 marzo 2015, n. 6552
La sostituzione delle canne fumarie, avvenuta con il consenso di tutti i condomini, non è una innovazione vietata
Per innovazione in senso tecnico giuridico, vietata dall’art. 1120, comma 2, c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma, solamente, quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria. Le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto. (Fonte: Diritto e Giustizia.it)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 10 marzo 2015, n. 4736
L'attivita' di bonifica di un terreno non è una innovazione
L'attivita' di bonifica di un terreno non puo' ritenersi integrare gli estremi di un atto innovativo per il quale e' necessaria la maggioranza qualificata ex articolo 1108 c.c. ovvero il consenso unanime, trattandosi di opera, di competenza della maggioranza di cui all'articolo 1106 c.c., che non altera la destinazione economica del terreno - che rimane pur sempre di natura agricola (cfr Cass. n. 11943 del 2003 e Cass. n. 15460 del 2002) - ed e' diretta al miglioramento ovvero a renderne piu' comodo o redditizio il suo godimento, oltre a non pregiudicare il diritto di godimento di qualche comunista.
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 23 marzo 2015, n. 5729
Si può adibire l'abitazione privata condominiale ad attività commerciale di “affitta camere”, se non c'è prova del pregiudizio ai vicini di casa
Si può adibire l'abitazione privata condominiale ad attività commerciale di “affitta camere”, se non c'è prova del pregiudizio ai vicini di casa. Nella fattispecie, il regolamento di condominio, avente natura contrattuale, tenuto conto che la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per la utilizzazione di una unita' abitativa ai fini dell'attivita' di bed and breakfast (affermazione, questa, coerente con il quadro normativo di riferimento: articolo 2, lettera a, del regolamento regionale Lazio n. 16 del 2008, in cui si chiarisce che l'utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici ; in proposito, vedi anche Corte cost. sent. n. 369 del 2008), non preclude la destinazione delle unita' di proprieta' esclusiva alla detta attivita'.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 20 novembre 2014, n. 24707
L’approvazione dell’assemblea non è sufficiente per l’attività di bed and breakfast
La legislazione in materia urbanistica o, più in generale in materia amministrativa, disciplinando il rapporto tra cittadini e norme di carattere pubblicistico, non può comportare un automatico recepimento della disciplina nell’ambito di rapporti privatistici, nei quali rientra pacificamente il regolamento condominiale. i rapporti di diritto privato, la giurisprudenza di questa Corte, quanto all'attivita', sostanzialmente analoga, dell'affittacamere, ha avuto modo di precisare che l'attivita' di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno; in difetto della prestazione di detti servizi, pertanto, quella cessione non puo' essere ricondotta nell'ambito dell'attivita' di affittacamere, ne' quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo (Cass. 8/11/2010 n. 22665) e che tale attivita', pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta natura a quest'ultima analoga, comportando, non diversamente dall'esercizio di un albergo, un'attivita' imprenditoriale, un'azienda ed il contatto diretto con il pubblico (Cass. 3/12/2002 n. 17167).(Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 16 gennaio 2015, n. 704) (Fonte: Diritto e Giustizia.it)
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 16 gennaio 2015, n. 704
E' nulla la clausola che esclude dal trasferimento la la proprieta' di alcune parti comuni dell'edificio
La clausola, contenuta nel contratto di vendita di un appartamento sito in un edificio in condominio, con cui sia esclusa dal trasferimento la proprieta' di alcune parti comuni dell'edificio stesso, deve ritenersi nulla, poiche' con essa si intende attuare la rinuncia di un condomino alle dette parti comuni, vietata dal capoverso dell'articolo 1118 c.c.. In materia di determinazione del valore dei piani o delle porzioni di piano rispetto a quello dell'edificio, da cui dipende la proporzione nei diritti e negli obblighi dei condomini, l'assemblea dei condomini non dispone di alcun potere, non essendo materia di deliberazione l'accertamento di uno stato di fatto. Ed e' chiaro che cio' che non puo' disporre l'assemblea condominiale non puo' nemmeno essere realizzato da un singolo condomino, il quale, pertanto, non puo' alienare la propria unita' immobiliare separatamente dai diritti sulle cose comuni.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 29 gennaio 2015, n. 1680
Ciascun condomino può agire o resistere per la tutela del bene comune
Ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l'intera cosa comune, e non una frazione della stessa, e' legittimato ad agire o resistere in giudizio, anche senza il consenso degli altri, per la tutela della cosa comune, nei confronti dei terzi o di un singolo condomino (cosi' Cass. Sez. 6-1 ord 1009/2013; alla quale adde: Cass., Sez. 6-3 ord n. 1009/2013; Cass. Sez. 2 n. 19329/2009; Cass. Sez. 2 n. 10219/2002; Cass. Sez. 2 n. 8546/1998; Cass. Sez. 2 n. 1757/1987).
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 28 gennaio 2015, n. 1650
Le gronde, i doccioni e i "canali di scarico" delle acque meteoriche del tetto di un condominio costituiscono bene comune ai sensi dell'articolo 1117 c.c.
Le gronde, i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale costituiscono bene comune, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune (in quanto "servono all'uso e al godimento comune"), ricadono tra i beni che l'articolo 1117 c.c. include tra le parti comuni dell'edificio. Che la copertura del fabbricato sia costituita da tetto a falda o da lastrico di proprieta' esclusiva, il quale assolve anche la funzione di copertura di parte del fabbricato, rimane indispensabile l'esistenza delle gronde per raccogliere e smaltire le acque piovane. Le gronde convogliano le acque meteoriche dalla sommita' dell'edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono quindi funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura, salva anche la facolta' di un uso piu' intenso che, compatibilmente con il disposto del'articolo 1102 c.c., possa farne il proprietario del terrazzo stesso per suoi usi. La proprieta' esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale provengano le acque che si immettono nei canali non muta questo regime, giacche' l'articolo 1126 c.c. disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso e non di altre parti dell'immobile, la cui esistenza e', per esso, indipendente da quella del lastrico, salvo che altrimenti risulti espressamente dal titolo. Ne' e' consentita un'interpretazione che per analogia estenda il regime dei costi di riparazione stabilito in via eccezionale dall'articolo 1126 c.c.. Ne deriva che salvo che il contrario risulti espressamente dal titolo, le gronde, i doccioni e i "canali di scarico" delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale costituiscono bene comune ai sensi dell'articolo 1117 c.c., atteso che svolgono una funzione necessaria all'uso comune e servono all'uso e al godimento comune, ancorche' la funzione di copertura dell'edificio sia espletata da terrazzo di proprietà' esclusiva.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 22 dicembre 2014, n. 27154
legittimo, se non vietato da regolamento condominiale e comunale, l’intervento di trasformazione di un posto auto aperto in un box auto chiuso
Il condominio che abbia acquistato in proprieta' esclusiva lo spazio destinato al parcheggio di un autoveicolo, ancorche' sito nel locale adibito ad autorimessa comune del condominio, ha facolta' a norma dell'articolo 841 c.c., di recintarlo anche con la struttura di un cosiddetto box, sempre che non gliene facciano divieto l'atto di acquisto o il regolamento condominiale avente efficacia contrattuale e non derivi un danno alle parti comuni dell'edificio ovvero una limitazione al godimento delle parti comuni dell'autorimessa" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5933 del 25/05/1991). La realizzazione di opere in violazione di norme recepite dagli strumenti urbanistici locali, diverse da quelle in materia di distanze, non comportano immediato e contestuale danno per i vicini, il cui diritto al risarcimento presuppone l'accertamento di un nesso tra la violazione contestata e l'effettivo pregiudizio subito. La prova di tale pregiudizio deve essere fornita dagli interessati in modo preciso, con riferimento alla sussistenza del danno ed all'entita' dello stesso (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24387 del 01/12/2010).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 16 dicembre 2014, n. 26426
In un condominio, la delibera che prevede l'allargamento dell'area destinata a parcheggio va comunque approvata con maggioranza qualificata
In un condominio, la delibera che prevede l'allargamento dell'area destinata a parcheggio va comunque approvata con maggioranza qualificata. E ciò anche se non sono necessarie nuove opere edilizie. Infatti, si tratta pur sempre di un «cambio di destinazione», che rientrando nella categoria delle «innovazioni» richiede di essere approvato con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. In tema di condominio negli edifici e' desumibile implicitamente che le deliberazioni assembleari di mutamento di destinazione una parte comune non danno luogo ad una innovazione vietata dall'articolo 1120 c.c., ma costituiscono pure sempre innovazioni, da approvarsi con la maggioranza qualificata.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 15 dicembre 2014, n. 26295
L'art. 1123, secondo comma, c.c. non si applica per la spesa di messa a norma dell'impianto elettrico condominiale
In tema di condominio negli edifici, l'articolo 1123 c.c., comma 2, trova applicazione con riferimento alle spese attinenti a quelle parti e quei servizi comuni dell'edificio in condominio che per loro natura sono destinati a fornire utilita' diverse ai singoli condomini. La norma non trova pertanto applicazione con riguardo alla spesa attinente all'impianto elettrico condominiale, che, come sopra chiarito, e' comune a tutti i partecipanti al condominio (v. Cass., sent. n. 12737 del 2001). Deve, pertanto, essere sostenuta anche dal condomino il cui locale non ha ingresso dall'accesso condominiale.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 agosto 2014, n. 17880
Sulla responsabilità ex art. 2051
La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia, prevista dall'articolo 2051 c.c., ha carattere oggettivo, pertanto quando l'evento dannoso sia riconducibile a cosa dinamica, proprio per il possibile rilievo quale agente dannoso del cattivo funzionamento, maggiore e' la pericolosita' intrinseca della cosa e minore puo' essere l'efficienza causale del comportamento imprudente del danneggiato ai fini del fortuito. Incidenza che, al contrario, aumenta nei confronti di cosa inerte meno intrinsecamente pericolosa e, solo in questi ultimi casi, si richiede che per la prova del nesso causale occorre dimostrare che lo stato dei luoghi presenti peculiarita' tali da renderne potenzialmente dannosa la normale utilizzazione. Quando l'evento dannoso sia riconducibile a cosa dinamica, proprio per il possibile rilievo quale agente dannoso del cattivo funzionamento, maggiore e' la pericolosita' intrinseca della cosa e minore puo' essere l'efficienza causale del comportamento imprudente del danneggiato ai fini del fortuito. Incidenza che, al contrario, aumenta nei confronti di cosa inerte meno intrinsecamente pericolosa (Cass. 17 gennaio 2001, n. 584) e, solo in questi ultimi casi, si richiede che per la prova del nesso causale occorre dimostrare che lo stato dei luoghi presenti peculiarita' tali da renderne potenzialmente dannosa la normale utilizzazione (Cass. 5 febbraio 2013, n. 2660; Cass. 13 marzo 2013, n. 6306).
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Sentenza 27 novembre 2014, n. 25214
Le modifiche vietate dall'art. 1102 c.c. comportano il mutamento di destinazione della cosa comune
L'abbassamento del pavimento e del piano di calpestio per 60 cm., non e' automaticamente sussumibile nella fattispecie dell'uso illegittimo della cosa comune, da identificarsi quest'ultima, secondo la giurisprudenza di legittimita' consolidata, nella porzione di terreno su cui viene ad insistere l'intero fabbricato, vale a dire nell'area di terreno sita in profondita', sottostante la superficie alla base del fabbricato, sulla quale posano le fondamenta dell'immobile (ex plurimis, Cass. , sez. 2A, sentenza n. 8346 del 1998). Per giungere a tale affermazione, occorre l'accertamento dell'avvenuta alterazione della destinazione della cosa - vale a dire della funzione di sostegno alla stabilita' dell'edificio (ex plurimis, Cass., sez. 2, sentenza n. 22835 del 2006) -, ovvero l'accertamento della idoneita' dell'intervento realizzato dai ricorrenti a pregiudicare l'interesse degli altri condomini al pari uso della cosa comune.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 22 settembre 2014, n. 19915
Il condominio deve risarcire i danni provocati ai terzi dalle infiltrazioni provenienti dall’area adibita a campo da tennis
Il condominio, quale proprietario dell’immobile, deve risarcire i danni provocati ai terzi dalle infiltrazioni provenienti dall’area adibita a campo da tennis e destinata a verde, attesi i poteri di custodia e di sorveglianza posti a fondamento della responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c.. Appare, del tutto fuori luogo il richiamo dei principi in materia di beni comuni ovvero di ripartizione delle spese in materia condominiale, essendo stato escluso che ricorresse l'ipotesi di cui all'articolo 1125 c.c., dettata in materia di .solai divisori degli appartamenti ubicati nell'edificio condominiale, o che l'area de qua potesse avere natura di lastrico solare trattasi di accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimita'.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 29 agosto 2014, n. 18448
Il cavedio (o chiostrina, vanella, pozzo luce) è sottoposto al regime giuridico del cortile
Il cavedio (o chiostrina, vanella, pozzo luce), cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio condominiale, essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali bagni, disimpegni, servizi), è sottoposto al regime giuridico del cortile, qualificato bene comune, salvo titolo contrario, dall'art. 1117, n. l, cod. civ., senza che la presunzione di condominialità possa essere vinta dal fatto che al cavedio si acceda solo dall'appartamento di un condomino o dal fatto che costui vi abbia posto manufatti collegati alla sua unità (nella specie, pilozza, scaldabagno, impianto d'illuminazione), in quanto l'utilità particolare che deriva da tali fatti non incide sulla destinazione tipica e normale del bene in favore dell'edificio condominiale
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 1 agosto 2014, n. 17556
Il negoziante è tenuto a pagare le spese dell'impianto elettrico comune
In tema di condominio negli edifici, l'art. 1123, secondo comma, cod. civ. si applica per le spese attinenti alle parti e ai servizi che, per loro natura, sono destinati a fornire utilità diverse ai singoli condomini, sicché esso non trova applicazione per la spesa di messa a norma dell'impianto elettrico condominiale, il quale, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, cod. civ., in mancanza di titolo contrario, è comune a tutti i condomini. Ciò in quanto l'articolo 1123 c.c., comma 2, trova applicazione con riferimento alle spese attinenti a quelle parti e quei servizi comuni dell'edificio in condominio che per loro natura sono destinati a fornire utilità diverse ai singoli condomini. La norma non trova pertanto applicazione con riguardo alla spesa attinente all'impianto elettrico condominiale, che, come sopra chiarito, e' comune a tutti i partecipanti al condominio (v. Cass., sent. n. 12737 del 2001). Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 agosto 2014, n. 17880
I condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilità che la cosa da riparare o ricostruire da agli appartamenti sottostanti.
Poiché il lastrico solare dell'edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Ne consegue che dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato articolo 1126 c.c.. Ne', ai fini della ripartizione delle spese fra i condomini, rileva che le infiltrazioni possano essere state provocate da difetti in ipotesi ricollegabili alle caratteristiche costruttive.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 25 agosto 2014, n. 18164
L’amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa
L’amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa davanti all’autorità giudiziaria per vizi comportanti la nullità o annullabilità della delibera stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con una nuova deliberazione dell’assemblea dei condomini. Ne consegue che l’amministratore deve ugualmente esercitare i poteri connessi alle sue attribuzioni, atteso il carattere perenne e necessario dell’ufficio che egli ricopre, e che non ammette soluzioni di continuità; e di riflesso che l’assemblea è regolarmente riunita nella pienezza dei suoi poteri indipendentemente dagli eventuali vizi della precedente delibera di nomina dell’amministratore che l’ha convocata.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 14 maggio 2014, n. 10607
In materia di costituzione di una servitù coattiva di passaggio la domanda è accoglibile ove essa sia praticabile in concreto
In materia di costituzione di una servitu' coattiva di passaggio la domanda è accoglibile ove essa sia praticabile in concreto (previo consenso quindi dell'autorita' di vigilanza del territorio), ma anche a condizione che il passaggio imposto non comporti sacrificio del fondo servente maggiore del beneficio per il dominante (l'accesso alla casa del richiedente non puo' risolversi in impedimento significativo dell'accesso al fondo servente") - introducendo pertanto una "relativizzazione" della tutela della disabilita' in astratto. Si è pronunciata così la Corte di Cassazione in materia di contemperamento tra diritto alla libera deambulazione e diritto di proprieta', mettendo in rilievo il nesso di necessaria proporzionalita' tra l'intervento richiesto e la concreta incidenza su diritto dominicale della comunita' condominiale (v ex multis: Cass. Sez. 2 n. 18334/2012).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 9 giugno 2014, n. 12963
E' lecita l’installazione di un ascensore a servizio di una sola unità immobiliare (o di alcune) decisa da un solo condomino (o da un gruppo)
In tema di condominio, l'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'articolo 1102 c.c., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall'articolo 907 c.c., sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nella Legge 9 gennaio 1989, n. 13, articolo 3, comma 2, non trovando detta disposizione applicazione in ambito condominiale" (Cass. n. 14096 del 2012).
Corte di Cassazione, sezione 6 civile, sentenza 17 febbraio 2014, n. 3636
L'amministratore del condominio non può agire per tutelare i diritti dei singoli condomini essendo legittimato solo per la tutela dei beni comuni
L'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera, gravando sul medesimo venditore l'onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 16 maggio 2014, n. 10852
Il diritto al pari uso della cosa comune non è leso dalla sottrazione di una porzione di essa alla possibilità di utilizzo da parte dei comunisti
La lesione del diritto al pari uso della cosa comune, non e' integrata dalla semplice sottrazione di una porzione di essa alla possibilita' di utilizzo da parte dei comunisti - perche' la tutela accordata dall'ordinamento concerne il pari utilizzo della res nella sua interezza, secondo la funzione propria del bene - a maggior ragione tale criterio ermeneutico deve trovare applicazione quando si controverta in materia di azione di spoglio o di manutenzione in cui vanno specificamente indicate le attivita', prima esercitate od esercitabili (in questo caso: dalla collettivita' dei condomini) sulla res communis che verrebbero compresse o impedite dall'attivita' immutativa del singolo: questo del resto appare esser stato l'approccio valutativo seguito dallo stesso Tribunale (a fol. 5 , prima alinea, nella copia prodotta in sede di legittimita'), allorche' riconobbe che il posizionamento dell'impianto di condizionamento e dei tubi ad esso collegati sarebbero rientrati nelle facolta' del comproprietario-compossessore (articoli 1102 e 1110 cod. civ.) "salva la loro piena valutazione di legittimita' nell'opportuna sede petitoria" (ibidem):
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 19 maggio 2014, n. 10968
In tema di condominio negli edifici, appurata la funzione comune del muro di contenimento di un giardino di proprietà esclusiva, le spese necessarie per la conservazione di questo manufatto devono essere ripartite tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà
In tema di condominio negli edifici, appurata la funzione comune del muro di contenimento di un giardino di proprietà esclusiva (e comunque di confine tra la proprietà privata e quella condominiale), le spese necessarie per la conservazione di questo manufatto devono essere ripartite tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà In tema di condominio negli edifici, le parti dell'edificio che sono destinate ad assolvere una funzione nell'interesse di tutti condomini, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprieta' esclusive, ai sensi della prima parte dell'articolo 1123 c.c., non rientrando, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'articolo 1123 c.c., commi 2 e 3. Ed invero la previsione dell'articolo 1123, secondo comma, presuppone, in relazione alla natura e alla destinazione, un uso differenziato della cosa comune, per cui la relativa spesa deve essere sopportata dalle proprieta' esclusive che ne godono in proporzione del valore relativo, mentre il terzo comma fa riferimento all'ipotesi in cui i beni siano al servizio soltanto di alcune unita' immobiliari. Pertanto, una volta verificato che il muro realizzava l'interesse di tutti condomini, la ripartizione delle spese doveva avvenire in base alla compartecipazione al condominio espressa nei millesimi, essendo irrilevante che lo stesso svolgesse funzioni ed avesse utilita' ulteriori: al riguardo, va considerato che, non essendo possibile determinare il diverso grado di utilita', la ripartizione va stabilita in base al valore millesimale.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 maggio 2014, n. 10270
In tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l'omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento, e non di nullita', delle deliberazioni assunte dall'assemblea
In tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l'omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento, e non di nullita', delle deliberazioni assunte dall'assemblea (v. Cass., sent. n. 17486 del 2006). Trova, dunque, applicazione in materia l'articolo 1441 c.c., secondo il quale l'annullamento puo' essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso e' stabilito dalla legge. Ne consegue che il condomino convocato - che tra l'altro, nella specie, era intervenuto all'assemblea accettando la discussione sul merito delle questioni trattate - non e' legittimato ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 13 maggio 2014, n. 10338
Non si può aprire una porta per mettere in comunicazione due appartamenti di proprietà situati in condomini diversi, anche se separati soltanto da un muro condiviso
Non si può aprire una porta per mettere in comunicazione due appartamenti di proprietà situati in condomini diversi, anche se separati soltanto da un muro condiviso. L'alterazione del muro perimetrale, infatti, realizza un uso indebito della cosa comune oltre a poter precostituire una servitù di passaggio. Le aperture praticate dal condomino nel muro comune, per mettere in collegamento locali di sua proprieta' poste nell'edifico condominiale, con altro immobile estraneo al condominio, costituiscono un uso indebito della cosa comune, alterando la destinazione del muro ed incidendo sulla sua funzione di recinzione.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 14 maggio 2014, n. 10606
In tema di condominio negli edifici è nulla la clausola contenuta negli atti d’acquisto con la quale il costruttore di un edificio, all’atto della cessione della prima unità immobiliare – ed anche delle successive – si riserva di redigere in futuro il regolamento condominiale
Il regolamento di condominio, predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio, e' vincolante, purche' richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto si da far parte per relationem del loro contenuto, solo per coloro che successivamente acquistino le singole unita' immobiliari, ma non per coloro che abbiano acquistato le unita' immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso, ancorche' nell'atto di acquisto sia posto a loro carico l'obbligo di rispettare il regolamento da "redigersi" in futuro, mancando uno schema definito, suscettibile di essere compreso per comune volonta' delle parti nell'oggetto di negozio (Cass. n. 3104 del 16/02/2005 - Rv. 579726; Cass. n. 856 del 2000 - Rv. 533182; Cass. n. 8486 del 1999 Rv. 529218). In questa ultima ipotesi, il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest'ultimo vi presti adesione (circostanza non verificatasi nella specie, nemmeno per facta concludentia come pretende invece la ricorrente). Quanto alla nullità per indeterminatezza del mandato, essa risulta correttamente affermata, posto che la scelta era riservata, senza alcun criterio predeterminato, al venditore - mandatario. Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 8606/14, 11 aprile 2014
In caso di azione di manutenzione volta a reprimere l'inosservanza da parte del vicino delle distanze legali, la sussistenza della dedotta molestia deve essere valutata in rapporto alla situazione possessoria preesistente e, quindi, allo stato di fatto esistente prima dell'intervento indicato come lesivo del possesso
secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, in materia urbanistica, anche alla luce dei criteri di cui alla Legge 5 agosto 1978, n. 457, articolo 31, comma 1, lettera d), la semplice constatazione dell'aumento di superficie e di volumetria e' sufficiente a rendere l'intervento edilizio non riconducibile al paradigma normativo della "ristrutturazione" o della "ricostruzione", bensi' a quello della "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento di tale intervento (v. per tutte Cass. Sez. Un. 19-10-2011 n. 21578). E' altresi' certo che le violazioni delle distanze legali tra costruzioni - al pari di qualsiasi atto del vicino idoneo a determinare situazioni di fatto corrispondenti all'esercizio di una servitu' - sono denunciabili ex articolo 1170 c.c., con l'azione di manutenzione nel possesso, costituendo attentati alla liberta' del fondo di fatto gravato, e, pertanto, turbative nell'esercizio del relativo possesso (tra le tante v. Cass. 29-11-2004 n. 224214; Cass. 24-11-2003 n. 17868; Cass. 25-3-1998 n. 3147). Deve, tuttavia, rilevarsi che, poiche' l'azione di manutenzione e' diretta a tutelare il potere di fatto esercitato su una cosa, e non la titolarita' del corrispondente diritto reale - che invece rileva nel giudizio petitorio -, al fine dell'accoglimento di tale azione e' necessario accertare se le turbative denunciate attentino all'integrita' del possesso, determinando un'apprezzabile modificazione o limitazione del modo del suo precedente esercizio. Ne consegue che, in caso di azione di manutenzione volta a reprimere l'inosservanza da parte del vicino delle distanze legali, la sussistenza della dedotta molestia deve essere valutata in rapporto alla situazione possessoria preesistente e, quindi, allo stato di fatto esistente prima dell'intervento indicato come lesivo del possesso. Corte di Cassazione, sezione 2 civile, Sentenza 15 aprile 2014, n. 8731
Nel caso di caduta accidentale in un condominio a causa della cera è onere di chi chiede il risarcimento fornire una prova accurata del nesso sussistente tra l'incidente e le caratteristiche del bene condominiale
Nel caso di caduta accidentale in un condominio a causa della cera è onere di chi chiede il risarcimento fornire una prova accurata del nesso sussistente tra l'incidente e le caratteristiche del bene condominiale. E' corretta la distribuzione dell'onere probatorio operata dalla corte d'appello, in quanto, prospettata una responsabilita' per custodia ex articolo 2051 c.c., in capo al condominio, per essersi verificato l'infortunio sul pavimento dell'androne condominiale, la corte territoriale ha ritenuto correttamente che in primo luogo l'attrice fosse tenuta a fornire la prova del nesso causale esistente tra il danno e il bene in custodia, e che in particolare questa prova sia mancata non essendo stata attendibilmente confermata una particolare scivolosita' del pavimento, dovuta a un trattamento a cera ipotizzato dalla ricorrente e che non ha trovato alcun riscontro in istruttoria, o ad altre cause riconducibili al condominio stesso; solo una volta che fosse stata ritenuta sussistente la prova del nesso causale tra il danno ed il bene in custodia, il condominio sarebbe stato presuntivamente responsabile ex articolo 2051 c.c., responsabilita' dalla quale il condominio avrebbe potuto liberarsi solo fornendo la prova del verificarsi del fatto per caso fortuito .
Il pagamento fatto dal condomino direttamente al terzo creditore non estingue il debito a meno che questi non abbia un titolo esecutivo nei suoi confronti
Ponendosi il Condominio, nei confronti dei terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini - attinenti alle parti comuni -, l'amministratore dello stesso assume la qualita' di necessario rappresentante della collettivita' dei condomini sia nella fase di assunzione di obblighi verso terzi per la conservazione delle cose comuni sia, all'interno della collettivita' condominiale, come unico referente dei pagamenti ad essi relativi, cosi' che non e' idoneo ad estinguere il debito pro quota del singolo condomino, il pagamento diretto eseguito a mani del creditore del Condominio le volte in cui il creditore dell'ente di gestione non si sia a sua volta munito di titolo esecutivo nei confronti del singolo condomino. Corte di Cassazione, sezione 6 civile, sentenza 17 febbraio 2014, n. 3636
La natura del sottotetto di un edificio e', in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, puo' ritenersi comune
In tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio e', in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, puo' ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto puo' considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidita', tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo. Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 17 dicembre 2013, n. 28141
La proprietà da parte di un condomino della rampa di scale che porta al suo appartamento non comporta automaticamente anche la proprietà dell’area sottostante
Nella ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivo della rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte di area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, una entita' unica ed inseparabile (così da rendere non predicabile la ipotesi che il dante causa del detto condomino, nell'alienare la proprietà delle scale, abbia potuto escludere dalla vendita la superficie sottostante), postulando il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, una unione fisica e materiale del manufatto rispetto suolo (o, in ogni caso, l'impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto), ciò che non e' lecito affermare con riguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale". (così Cass. Sez. 2 n.8717/1997). Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 18 dicembre 2013, n. 28350
Non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio "capitano" le spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune
In mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123, c. 1, c.c., e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio "capitano" le spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune. (PUBBLICAZIONE, Il Sole 24 Ore, Mass. Repertorio Lex24). Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 4 dicembre 2013, n. 27233
La circostanza che il bene a servizio di tutti i condomini sia accompagnato dalla ripartizione delle spese tra tutti i partecipanti al condominio rappresenta un innegabile indizio della natura condominiale della res a prescindere dalla circostanza che essa venga qualificata o meno come ‘condominiale’ all'interno degli atti di compravendita
La circostanza che il bene a servizio di tutti i condomini sia accompagnato dalla ripartizione delle spese tra tutti i partecipanti al condominio rappresenta un innegabile indizio della natura condominiale della res a prescindere dalla circostanza che essa venga qualificata o meno come ‘condominiale’ all'interno degli atti di compravendita. Così si è pronunciata la Cassazione chiamata nuovamente a pronunciarsi della natura condominiale del giardino che, nella fattispecie, era stato recintato ed annesso alla proprietà privata del singolo condomino con l'alibi di garantire la sicurezza dei bambini per poi trasformare «l'abuso» compiuto ai danni dei vicini in acquisizione della proprietà. Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 5 dicembre 2013, n. 27302
L’amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad instaurare un giudizio per la rimozione di aperture abusive eseguite, sulla facciata dello stabile condominiale
L’amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad instaurare un giudizio per la rimozione di aperture abusive eseguite, sulla facciata dello stabile condominiale, da taluni condomini, in quanto tale atto, essendo diretto a conservare il decoro architettonico dell’edificio contro ogni alterazione dell’estetica dello stesso, è finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. (PUBBLICAZIONE, Il Sole 24 Ore, www.guidaaldiritto.ilsole24ore.com, 2013). Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 29 novembre 2013, n. 26849
La legge regionale che disciplina il recupero dei sottotetti non può autorizzare il singolo condomino a trasformare il sottotetto da deposito in abitazione
La regolarizzazione di una costruzione mediante il c.d. "condono" delle violazioni di norme urbanistiche perpetrate nel realizzarla, esplica effetti soltanto sul piano pubblicistico, precludendo alla pubblica amministrazione l'applicazione delle sanzioni a dette violazioni correlate, ma non incide in alcun modo sui diritti dei terzi direttamente pregiudicati dalla attivita' costruttiva illecita oggetto di sanatoria (nelle pronunce si e' fatto riferimento alla Legge 28 febbraio 1985, n. 47: cfr., "ex multis", Cass. 18 gennaio 2008 n. 992).Ne deriva che la legge regionale che disciplina il recupero dei sottotetti non può autorizzare il singolo condomino a trasformare il sottotetto da deposito in abitazione. Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 24 ottobre 2013, n. 24125
La caldaia e il bruciatore sono esenti dalla presunzione assoluta di pericolosità e dall’obbligo di osservanza della distanza in tema di flusso costante di sostanza liquida e gassosa.
Negli impianti di riscaldamento, la caldaia, il bruciatore ed il deposito di carburante non sono soggetti al disposto dell'articolo 889 c.c., prevista per la distanza dei tubi di adduzione di gas alla caldaia (Cass. n. 5492/78; n. 432/85); in particolare, il bruciatore e' esente dalla presunzione assoluta di pericolosita' e dall'obbligo di osservanza della distanza in tema di "flusso costante di sostanza liquida o gassosa" (Cass. n. 7152/1995; n. 145/93). (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 8 ottobre 2013, n. 22888).  Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 8 ottobre 2013, n. 22888
L’amministratore di un condominio assume la posizione di garanzia propria del datore di lavoro nel caso in cui proceda direttamente all’organizzazione e direzione di lavori da eseguirsi nell’interesse del condominio
L’amministratore di un condominio assume la posizione di garanzia propria del datore di lavoro nel caso in cui proceda direttamente all’organizzazione e direzione di lavori da eseguirsi nell’interesse del condominio stesso ma, in caso di affidamento in appalto di dette opere, tale evenienza non lo esonera completamente da qualsivoglia obbligo, ben potendo egli assumere, in determinate circostanze, la posizione di committente. (PUBBLICAZIONE, Il Sole 24 Ore, Mass. Repertorio Lex24. Corte di Cassazione, Sezione 3 penale, Sentenza 15/10/2013, n. 42347
Il criterio legale di ripartizione delle spese condominiali può essere derogato mediante convenzione che, per la sua natura contrattuale, presuppone il consenso di tutti i condomini
Il criterio legale di ripartizione delle spese condominiali, prescritto dal combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 68 disp. att. c.p.c., può essere derogato, essendo disponibile il diritto di contribuzione o riparto, relativo alle delle spese, mediante convenzione che, per la sua natura contrattuale, presuppone il consenso di tutti i condomini. (Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 7 ottobre 2013, n. 22824) PUBBLICAZIONE Il Sole 24 Ore, Mass. Repertorio Lex24.  Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 7 ottobre 2013, n. 22824
Il regolamento di condominio che limita i diritti di uso delle proprietà individuali per essere applicabile deve essere stato accettato in forma scritta dal soggetto
Il regolamento di condominio che limita i diritti di uso delle proprietà individuali, per esempio restringendo le attività consentite, per essere applicabile deve essere stato accettato in forma scritta dal soggetto. Tuttavia qualora dall'attività, (nel caso di specie: l'apertura di un bar con vendita di alcolici), siano poi dipesi rumori e suoni superiori ai valori consentiti dalla legge, la domanda di risarcimento del danno morale, biologico e patrimoniale, deve comunque essere presa in considerazione e non può essere dichiarata assorbita. (PUBBLICAZIONE, Il Sole 24 Ore, Mass. Repertorio Lex24).  Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 8 ottobre 2013, n. 22892
La delibera condominiale di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformita
La delibera condominiale di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ai sensi della Legge 9 gennaio 1991, n. 10, articolo 26, comma 2, in relazione all'articolo 8, comma 1, lettera g), della stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformita'' di cui all'articolo 28, comma 1, della legge stessa, attenendo tale progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera (Cass.5843/97; 5117/99; 7130/01). Va aggiunto che le suddette norme, nell'ambito delle operazioni di trasformazione degli impianti di riscaldamento destinate al risparmio di energia, distinguono infatti una fase deliberativa "interna" (attinente ai rapporti tra i condomini, disciplinati in deroga al disposto dell'articolo 1120 c.c.) da una fase esecutiva "esterna" (relativa ai successivi provvedimenti di competenza della pubblica amministrazione), e solo per quest'ultima impongono gli adempimenti in argomento (Cass. 1166/02; 3515/05). Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 27 settembre 2013, n. 22276
L'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico
Non opera, ai fini del riconoscimento di un compenso suppletivo, in mancanza di una specifica delibera condominiale, la presunta onerosita' del mandato allorche' e' stabilito un compenso forfettario a favore dell'amministratore, spettando comunque all'assemblea condominiale il compito generale di valutare l'opportunita' delle spese sostenute dall'amministratore che, quindi, non puo' esigere neppure il rimborso di spese da lui anticipate non potendo il relativo credito considerarsi liquido ed esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea (Cass. n. 14197/2011). Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 settembre 2013, n. 22313
La delibera adottata prima che i soci divengano proprietari delle singole unità immobiliari non può legittimamente modificare l'assetto proprietario dei singoli appartamenti e la destinazione dei locali accessori
La delibera adottata prima che i soci divengano proprietari delle singole unità immobiliari, mentre può disporre la regolamentazione delle parti comuni, non può legittimamente modificare l'assetto proprietario dei singoli appartamenti e la destinazione dei locali accessori, in contrasto con quanto stabilito dal consiglio di amministrazione della cooperativa edilizia nell'atto di ricognizione prima e nell'atto di assegnazione in proprietà delle unità immobiliari, successivamente. Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 1 ottobre 2013, n. 22436
L'avviso di convocazione a partecipare all'assemblea condominiale, quale atto recettizio, dev'essere ricevuto e non solo comunicato almeno cinque giorni prima dello svolgimento della riunione in prima convocazione
In tema di condominio negli edifici, l'avviso di convocazione a partecipare all'assemblea condominiale, quale atto recettizio, dev'essere ricevuto e non solo comunicato almeno cinque giorni prima dello svolgimento della riunione in prima convocazione. Tale conclusione, gia' desumibile sulla base di indici logici e sistematici in base alla disciplina posta dall'articolo 66 disp. att. c.c., risulta ora corroborata dall'intervento del legislatore, che, nel dettare la riforma del condominio, ha stabilito che il termine in esame deve essere riferito alla prima convocazione della assemblea, a nulla rilevando la data di svolgimento della assemblea in seconda convocazione, ne' che tale data sia stata eventualmente gia' fissata (il testo del nuovo articolo 66 disp. att. c.c., comma 3, introdotto dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220, articolo 20, che entrera' in vigore il 18 giugno 2013, testualmente stabilisce che "l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione"). Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Sentenza 26 settembre 2013, n. 22047
La delibera condominiale inficiata da nullità è sottratta all'osservanza del termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c. per le delibere condominiali solo annullabili.
La delibera condominiale inficiata da nullità è sottratta all'osservanza del termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c. per le delibere condominiali solo annullabili. (Nel caso di specie si trattava di una delibera incidente sui diritti individuali dei condomini, vertendosi sulla sussistenza del diritto e non sulla mera determinazione quantitativa del riparto spese, per avere il condominio addebitato a detti condomini importi relativi all'impianto di riscaldamento che la sentenza impugnata ha escluso riguardasse i locali siti ai piani sottotetto appartenenti ai resistenti, per espressa disposizione del regolamento condominiale). Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 3 ottobre 2013, n. 22634
Nell'ipotesi di supercondominio, gli amministratori sono legittimati a chiedere il ripristino delle parti comuni solo se ricevono mandato da tutti i condomini
Nell'ipotesi di supercondominio, gli amministratori sono legittimati a chiedere il ripristino delle parti comuni solo se ricevono mandato da tutti i condomini, viceversa possono richiedere misure unicamente per il condominio da loro singolarmente amministrato. La legittimazione degli amministratori di ciascun condominio a compiere atti conservativi, riconosciuta ex artt. 1130 e 1131 c.c., si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di richiedere le necessarie misure cautelari soltanto per i beni comuni all'edificio amministrato, non anche per quelli facenti parte del complesso immobiliare composto di più condomini, quale accorpamento di due o più singoli condomini per la gestione di beni comuni (ferma l'autonomia amministrativa per i beni propri di ciascun distinto organismo), che deve essere costituito ed amministrato attraverso le deliberazioni dei propri organi (assemblea, composta dai proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo, ed amministratore del supercondominio) e, naturalmente, deve essere anche dotato di un proprio regolamento, che determini la misura in cui ciascun ente fondante partecipa alla gestione dei beni comuni, assumendo i relativi oneri e ripartendoli al suo interno. (PUBBLICAZIONE, Il Sole 24 Ore, Mass. Repertorio Lex24). Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 26 agosto 2013, n. 19558
Il condomino non puo', senza interpellare gli altri condomini e l'amministratore e, quindi, senza il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di "spese urgenti"
In ordine alla rilevanza delle spese anticipate dal singolo condomino, l'articolo 1134 cod. civ., fissa criteri particolari, in deroga al disposto dell'articolo 1110 cod. civ., dettato in tema di comunione, che riconosce il diritto al rimborso in favore del comunista il quale ha anticipato le spese necessaria per la cosa comune nel caso di "trascuranza degli altri partecipanti e dell'amministratore". Nel condominio la "trascuranza" degli altri partecipanti e dell'amministratore non e' sufficiente. Il condomino non puo', senza interpellare gli altri condomini e l'amministratore e, quindi, senza il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di "spese urgenti" (Cass., Sez. Un., 31 gennaio 2006, n. 2046; Cass., Sez. 2, 12 ottobre 2011, n. 21015). Il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni cessa quando si tratta di opere urgenti, intendendosi quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass., Sez. 2, 6 dicembre 1984, n. 6400; Cass., Sez. 2, 26 marzo 2001, n. 4364), l'urgenza dovendo essere commisurata alla necessita' di evitare che la cosa comune arrechi a se' o a terzi o alla stabilita' dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessita' di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalita' (Cass., Sez. 2, 19 dicembre 2011, n. 27519; Cass., Sez. 6-2, 19 marzo 2012, n. 4330). Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 3 settembre 2013, n. 20154
La sostituzione di canna fumaria non puo' recare di per se' danno alla cosa comune - la facciata dell' edificio - gia' utilizzata per l'appoggio
La sostituzione di canna fumaria, che rientra concettualmente nella nozione di intervento sulla porzione di piano di proprieta' personale, perche' inerisce a bene esclusivo come quelli menzionati nell'articolo 1122, non puo' recare di per se' danno alla cosa comune - la facciata dell' edificio - gia' utilizzata per l'appoggio. La lesione si verifica non solo quando si mutano le originali linee architettoniche, ma anche quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile, come e' stato stabilito in analoghi casi da Cass. 6341/00 e da Cass. 10350/11, resa significativamente in ipotesi di installazione di una canna fumaria che percorreva tutta la facciata dell'edificio. Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 31 luglio 2013, n. 18350
Nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione
Nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 2 settembre 2013, n. 20099
Niente rimborso delle spese sostenute dal proprietario del muro che cinge la strada su cui grava una servitù di passaggio.
Niente rimborso delle spese sostenute dal proprietario del muro che cinge la strada su cui grava una servitù di passaggio. Deve ritenersi esclusa la partecipazione dei condomini alle spese di manutenzione del muro che cinge la strada su cui grava una servitù se non lo prevedono gli accordi e fra di esso e la strada si interpone un terreno privato su cui non grava alcuna servitù. E' quanto emerge dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 20343, depositata il 4 settembre 2013. (PUBBLICAZIONE, Il Sole 24 Ore, Mass. Repertorio Lex24). Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 4 settembre 2013, n. 20343
Sussiste l'interesse del condominio alla installazione e mantenimento, nonostante il dissenso di alcuni condomini, dell'impianto di ascensore
Sussiste l'interesse del condominio alla installazione e mantenimento, nonostante il dissenso di alcuni condomini, dell'impianto di ascensore, le cui finalita',non limitabili a quelle sole della tutela delle persone versanti in condizioni di minorazione fisica,sono comunque individuabili nell'esigenza di migliorare la fruibilita' dei piani alti dell'edificio da parte dei rispettivi utenti, apportando una innovazione che, senza rendere talune parti comuni dello stabile del tutto o in misura rilevante inservibili all'uso o al godimento degli altri condomini (v. Cass. n. 28920/11, 20902/10), facilita l'accesso delle persone a tali unita' abitative (in particolare di quelle meno giovani o fisicamente dotate, ancorche' non invalide),nel contempo imponendo un sacrificio ai dissenzienti, la cui entita', con accertamento di fatto non censurabile in questa sede, e' risultata contenuta entro limiti tollerabili. Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 26 luglio 2013, n. 18147
In tema di condominio negli edifici, deve intendersi oggetto di proprieta' comune, ai sensi dell'articolo 1117 c.c., la porzione di terreno su cui viene a poggiare l'intero stabile e, quindi, quella piu' profonda, esistente sotto il piano cantinato piu' basso
In tema di condominio negli edifici, deve intendersi oggetto di proprieta' comune, ai sensi dell'articolo 1117 c.c., la porzione di terreno su cui viene a poggiare l'intero stabile e, quindi, quella piu' profonda, esistente sotto il piano cantinato piu' basso, con la conseguenza che i vani scantinati possono presumersi comuni, in mancanza di un titolo contrario, non gia' in quanto facenti parte del suolo su cui sorge l'edificio, ma solo se ed in quanto risultino obbiettivamente destinati all'uso ed al godimento comune". Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 25 luglio 2013, n. 18054
In tema di condominio negli edifici, la "prorogatio imperii" dell'amministratore si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell'opera dell'amministratore
In tema di condominio negli edifici, la "prorogatio imperii" dell'amministratore - che trova fondamento nella presunzione di conformita' alla volonta' dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuita' dell'amministrazione - si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell'opera dell'amministratore e, quindi, non solo nelle ipotesi di scadenza del termine di cui all'articolo 1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimita' della Delib. di nomina. Ne consegue che l'amministratore condominiale, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, rimanendo l'accertamento di detta "prorogatio" rimesso al controllo d'ufficio del giudice e non soggetto ad eccezione di parte, in quanto sia inerente alla regolare costituzione del rapporto processuale" Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 13 giugno 2013, n. 14930

Il marito in separazione di beni non può firmare in rappresentanza della moglie in quanto non è configurabile alcuna forma legale di rappresentanza
Il marito in separazione di beni non può firmare in rappresentanza della moglie in quanto non è configurabile alcuna forma legale di rappresentanza. La firma del marito, senza alcuna specifica aggiunta o postilla di chiarimento, accanto al nome della moglie, non puo' far ritenere che egli abbia agito in rappresentanza di lei, al punto da essere considerato "dato testuale inequivocabile"; in proposito evidentemente non e' configurabile alcuna forma legale di rappresentanza, ne' sono stati evidenziati ulteriori elementi in favore della tesi in esame Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 19 giugno 2013, n. 15415

E' illecita la modifica, eseguita dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale, che trasformi una parte del tetto in terrazza
Qualora il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza (od occupandola con altra struttura equivalente od omologa) a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l'articolo 1102 del Cc, poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al miglior godimento della cosa comune, bensì all'appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta a ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, non assumendo alcun rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere una funzione di copertura dell'immobile. Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 28 febbraio 2013, n. 5039

Se il condomino è debitore tanto rispetto a spese ordinarie, tanto rispetto ad oneri per manutenzione straordinaria e sorgono contestazioni in relazione a queste ultime, il condomino ha sempre diritto di decidere a quali voci imputare i propri versamenti
La questione della imputazione del pagamento non e' proponibile quando sussista un unico debito, ma regola l'ipotesi di pluralita' di crediti fra le stesse parti, aventi titolo e causa diversi (Cass. 30777/98; Cass. 2813/94; Cass. 12938/93) e ha lo scopo di eliminare l'incertezza circa la sorte degli stessi. Questa giurisprudenza non e' tuttavia pertinente alla fattispecie nella quale era contestato proprio il credito per spese straordinarie e parte del credito per spese ordinarie che il condomino non intendeva pagare, mentre con la sentenza impugnata si e' inammissibilmente negata al debitore la facolta' di impedire l'imputazione ad un credito che invece era contestato e che il debitore aveva affermato non gia' di volere pagare in acconto, ma di non volere pagare affatto. Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 28 febbraio 2013, n. 5038

Il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell'evolvere delle relazioni contrattuali tra condominio e soggetti creditori di quest'ultimo
Il condomino non puo' ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell'evolvere delle relazioni contrattuali tra condominio e soggetti creditori di quest'ultimo. Scaricherebbe altrimenti sugli altri condomini gli oneri del proprio ritardo nell'adempimento. Deve invece adempiere all'obbligazione verso il Condominio e, qualora dalla gestione condominale residuino avanzi di cassa, vuoi per mancate spese, vuoi per la risoluzione di contratti in precedenza stipulati e conseguenti restituzioni, sorgera' eventualmente un credito nei confronti del condominio, tenuto a restituire, con il bilancio consuntivo di fine anno, l'esubero di cassa spettante secondo i rendiconti e le provenienze dei vari fondi residui. Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 29 gennaio 2013, n. 2049

Con riferimento alla responsabilità per i danni ricollegabili ai difetti originari di progettazione o di esecuzione del lastrico solare, anche in sede di ricostruzione, si applica il disposto dell'articolo 2051 del Cc
Mentre per i vizi riconducibili a vetustà e a deterioramento per difetto di manutenzione del lastrico solare trova applicazione l'articolo 1126 del Cc secondo le proporzioni di apporto economico in esso previste per le relative riparazioni, ossia nella misura dei due terzi a carico dei condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, e di un terzo da accollare al titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, con riferimento invece alla responsabilità per i danni ricollegabili ai difetti originari di progettazione o di esecuzione del lastrico solare, anche in sede di ricostruzione, si applica il disposto dell'articolo 2051 del Cc, con il conseguente accollo del relativo onere economico in capo al proprietario esclusivo dello stesso, senza alcuna compartecipazione del condominio. Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 6 febbraio 2013, n. 2840

Deve considerarsi bene comune anche il sottosuolo del condominio, in quanto rientrano tra la nozione di bene comune
Salvo che il titolo contrattuale non disponga diversamente, devono considerarsi beni comuni anche tutte quelli assimilabili alle parti espressamente indicate nella richiamata disposizione codicistica in relazione alla destinazione al comune godimento o al servizio della proprieta' esclusiva. Pertanto, allargare l'intercapedine, svuotare gli spazi prima occupati dal terreno della scarpata sotto il palazzo e costruire muri di tamponamento tra un pilastro e l'altro equivaleva ad operare su beni da qualificare comuni non solo in forza di presunzione normativa, ma anche perche' necessari alla esistenza stessa del condominio. Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 16 gennaio 2013, n. 946

Il regolamento condominiale di natura contrattuale può incidere sui diritti dei singoli condomini inerenti le parti comuni e quelle di proprietà esclusiva, fino al punto da vietare, in maniera più stringente rispetto al codice civile, determinati comportamenti
Le norme di un regolamento di condominio - aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini - possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione piu' rigorosa di quella accolta dall'articolo 1120 cod. civ., estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva" (Cass., 6 ottobre 1999, n. 11121; ma anche Cass., 29 aprile 2005, n. 8883; Cass., 14 dicembre 2007, n. 26468). Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 24 gennaio 2013, n. 1748

Non viola la privacy l'istallazione di telecamere all'interno del parcheggio condominiale
Non sussistono gli estremi atti ad integrare il delitto di interferenze illecite nella vita privata (articolo 615 bis c.p.) nel caso in cui un soggetto effettui riprese dell'area condominiale destinata a parcheggio e del relativo ingresso, trattandosi di luoghi destinati all'uso di un numero indeterminato di persone e, pertanto, esclusi dalla tutela di cui all'articolo 615 bis c.p., la quale concerne, sia che si tratti di "domicilio", di "privata dimora" o "appartenenze di essi", una particolare relazione del soggetto con l'ambiente in cui egli vive la sua vita privata, in modo da sottrarla ad ingerenze esterne indipendentemente dalla sua presenza (v. Cass., pen., 29 ottobre 2008, n. 44701). Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 3 gennaio 2013, n. 71

La ripetibilità delle spese sostenute dal singolo partecipante alla comunione, in caso di trascuranza degli altri, è limitata solo a quelle necessarie alla conservazione della cosa, ossia al mantenimento della sua integrità
E' consentita la ripetibilita' delle spese sostenute dal singolo partecipante alla comunione, in caso di trascuranza degli altri, limitatamente a quelle necessarie alla conservazione della cosa, ossia al mantenimento della sua integrita', in modo che duri a lungo senza deteriorarsi. Ne restano quindi esclusi gli oneri occorrenti soltanto per la sua migliore fruizione, come l'illuminazione di un immobile, o per l'adempimento di obblighi fiscali, come l'accatastamento. Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 8 gennaio 2013, n. 253
Qualora alcuni impianti condominiali siano situati nei locali di proprietà esclusiva di un singolo condomino, proprietario - tra l'altro - anche della rampa necessaria per l'accesso tramite automezzi, si è in presenza di una servitù con i caratteri dell'apparenza
Nel caso in cui, in un edificio condominiale, alcuni impianti comuni (la centrale termica, l'autoclave e l'impianto di sollevamento delle acque luride) si trovino installati nel piazzale e nei locali di proprieta' esclusiva del singolo condomino, proprietario esclusivo anche della rampa, utilizzata per l'accesso con automezzi per le necessarie verifiche periodiche degli impianti e per la manutenzione e riparazione degli stessi, si ha una servitu' con i caratteri della apparenza, suscettibile di costituzione per destinazione del padre di famiglia, ai sensi dell'articolo 1062 cod. civ., se tale era la situazione di fatto posta o lasciata dall'unico proprietario dell'edificio allorche', con la vendita frazionata dei piani o delle porzioni di piano, e' sorto il condominio.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 21 novembre 2012, n. 20562
Il legittimato passivo rispetto all'azione intrapresa dall'amministratore per il recupero delle spese condominiali è il vero proprietario e non chi possa apparire tale
Costituisce principio consolidato della Corte di legittimita' quello secondo cui passivamente legittimato rispetto all'azione giudiziaria dell'amministratore del condominio, per il recupero della quota di spese di competenza di una unita' immobiliare di proprieta' esclusiva, e' il vero proprietario di detta unita' e non anche chi possa apparire tale, difettando, nei rapporti fra condominio ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operativita' del principio dell'apparenza del diritto, strumentale, essenzialmente, all'esigenza di tutela dell'affidamento dei terzi di buona fede. Non sussiste infatti, una relazione di terzieta' tra il condominio, che e' un ente di gestione, ed il condomino e, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarita' della proprieta' e' funzionale al rafforzamento ed al soddisfacimento de credito della gestione condominiale (Cfr. Cass. S.U. n. 5035/2002; n. 7849/2001; n. 2616/2005; n. 1627/2007).
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 18 ottobre 2012, n. 17892
Il rigurgito della fogna condominiale, che causa danni al conduttore di un'unità immobiliare ubicata in condominio, non legittima quest'ultimo a non pagare i canoni o ad agire direttamente contro il proprietario dell'immobile
La Legge n. 392 del 1978, articolo 9, che pone a carico del conduttore lo spurgo di pozzi neri e latrine, è applicabile anche alle locazioni non abitative, stante il richiamo di cui all'articolo 41, comma 1, della legge stessa; e non e' contestata la ratio decidendi (al di la' della formale menzione dell'articolo 1585 tra le norme di cui e' denunciata la violazione) secondo la quale alla conduttrice cooperativa era imputabile il non aver "agito contro il condominio per tutelare il suo diritto di godimento, come consentito dall'articolo 1585 c.c., comma 2" (cosi' la sentenza impugnata, alle ultime due righe di pagina 5).
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Sentenza 16 ottobre 2012, n. 17680
Ai sensi dell'art. 840 c.c. l'immissione di sporti nello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino è consentita quando questi non abbia interesse ad escluderla
Ai sensi dell'art. 840 c.c. l'immissione di sporti nello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino è consentita quando questi non abbia interesse ad escluderla, cioè quando la stessa intervenga ad una altezza dal suolo, tale da non pregiudicare alcun legittimo interesse del proprietario del fondo in relazione alle concrete possibilità di utilizzazione di tale spazio aereo. Il pericolo di danni proveniente dall'opera non andrebbe denunciato con azione ex art. 840 c.c. ma integrerebbe gli estremi di una azione negatoria per turbative o molestie ex art. 949, c. 2 c.c.. La collocazione di sporti su di una colonna d'aria non integra nemmeno una servitù, considerato che il calcolo delle distanze delle nuove costruzioni dalle altrui, ai sensi dell'art. 907 c.c. che richiama l'art. 905 c.c., va fatta dalla faccia esteriore del muro nel quale si aprono le vedute e non già dal punto di massima sporgenza delle stesse che si aprono a compasso verso l'esterno.
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 14 settembre 2012, n. 15482
Ciascun condomino ha infatti diritto a ricostruire le parti comuni dell'edificio andate distrutte e indispensabili per ripristinare l'esistenza e il godimento del bene di dominio individuale
Nel caso in cui l'edificio condominiale sia perito per meno di tre quarti del suo valore, la mancanza della delibera assembleare di ricostruzione delle parti comuni prevista dall'articolo 1128 c.c., comma 2 - o, addirittura, l'esistenza di una delibera contraria - non impedisce ai singoli condomini di ricostruire le loro unita' immobiliari parzialmente perite e, conseguentemente, le parti comuni necessarie al godimento di esse, non potendosi negare a chi aveva il diritto di mantenere la sua costruzione sul suolo (quale comproprietario dello stesso ex articolo 1117 c.c. o, in caso di diversa previsione del titolo, quale titolare di un diritto di superficie) il potere di riedificarla ai sensi dell'articolo 1102 c.c., salvi il rispetto delle caratteristiche statico-tecniche preesistenti, si' da non impedire agli altri condomini (che non abbiano ceduto i propri diritti ai sensi dell'articolo 1128 c.c., comma 4) di usare parimenti delle parti comuni secondo il proprio diritto, e il divieto di attuare innovazioni, per le quali e indispensabile la delibera assembleare da adottarsi con la maggioranza qualificata prevista dall'articolo 1136 c.c., comma 5 (Cass. n.5762/80).
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 15642/12; depositata il 18 settembre
La domanda di impugnazione della delibera assembleare proposta nel giudizio di opposizione a d.i. è improcedibile
Il condomino che contesta la validità delle delibere assembleari deve proporre un autonomo giudizio di impugnazione, non rilevando a tal fine la circostanza che lo stesso abbia richiesto, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, l'accertamento della validità della delibera condominiale. Ove, quindi, tale domanda venga erroneamente proposta, il giudice chiamato a decidere l'opposizione deve dichiarare improponibile la domanda senza entrare nel merito della questione.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 19 luglio 2012, n. 12485
L'assemblea condominiale può legittimamente imporre turni se il numero dei posti auto è insufficiente
L'assemblea condominiale può imporre turni nell'utilizzo dei posti auto disponibili e vietare, proprio per la logica dell'avvicendamento, di poter occupare, al di fuori del proprio turno, spazi lasciati temporaneamente vuoti da altri. La delibera in questione costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea condominiale. L'essenza stessa del turno richiede che, nel corso del suo svolgimento, il comunista che ne beneficia, abbia l'esclusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno l'avvicendamento nel godimento o inducano all'incertezza del suo avverarsi. Per questo, la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l'utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, non si pone in contrasto con il diritto dei singoli condomini all'uso del bene comune.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 24 agosto 2012, n. 14633
Anche se il vialetto condominiale di accesso ai garage permetterebbe oltre al transito anche la sosta dei veicoli, è sufficiente che la sosta delle autovetture renda meno agevole la manovra degli altri condomini per decretarne il divieto
Anche se il vialetto condominiale di accesso ai garage permetterebbe oltre al transito anche la sosta dei veicoli, è sufficiente che la sosta delle autovetture renda meno agevole la manovra degli altri condomini per decretarne il divieto. Il parcheggio abituale sullo stradello priva infatti gli altri condomini della possibilità di utilizzare pienamente tale spazio comune, rendendo meno agevoli le manovre di entrata e di uscita dai garage e compromette il pari diritto di godimento degli altri condomini
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 23 luglio 2012, n. 12841
Non può essere emesso decreto ingiuntivo nei confronti del venditore dell'appartamento per le quote condominiali non pagate
Non può essere emesso decreto ingiuntivo nei confronti del venditore dell'appartamento per le quote condominiali non pagate. Infatti, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di una unità immobiliare, non può essere chiesto ed emesso nei confronti dell'alienante, in capo al quale è cessata la qualità di condomino, decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che l'obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile, con la conseguente legittimità dell'emissione del provvedimento monitorio nei confronti del subentrato acquirente diventato effettivo condomino (salvo il suo diritto di rivalsa nei confronti del dante causa).
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Sentenza 23 luglio 2012, n. 12840
Il sottotetto di un edificio, se la proprietà non è indicata nel titolo, si considera comune solo se per le sue caratteristiche risulta oggettivamente destinato all'uso di una pluralità di utenti
Il sottotetto di un edificio, se la proprietà non è indicata nel titolo, si considera comune solo se per le sue caratteristiche risulta oggettivamente destinato all'uso di una pluralità di utenti. Infatti, l'appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all'uso comune, la presunzione ex art. 117 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse condominiale.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 27 luglio 2012, n. 13509
I balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprieta' esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono
I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno ne' di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprieta' comune dei proprietari di tali piani e ad essi non puo' applicarsi il disposto dell'articolo 1125 c.c.. I balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprieta' esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (Cass. 17.7.2007 n. 15913, 30.7.2004 n. 14576).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 27 aprile 2012, n. 6582
Il regolamento di condominio, per sua natura finalizzato a disciplinare l'uso dei beni comuni da parte dei condomini, non può costituire un diritto di servitù su di un bene comune in favore di un bene di proprietà esclusiva
Il regolamento di condominio, per sua natura finalizzato a disciplinare l'uso dei beni comuni da parte dei condomini, non può costituire un diritto di servitù su di un bene comune in favore di un bene di proprietà esclusiva di uno dei condomini. Se, invero, il regolamento di condominio, nel disciplinare l'utilizzazione delle cose comuni, può limitare il godimento su di esse da parte di uno o più condomini, non può peraltro restringere tale uso fino a svuotarlo di qualsiasi contenuto. La possibilità di configurare l'uso esclusivo di un bene comune da parte di un condomino proprietario di una unità immobiliare come una servitù comporta la necessità di accertare la sussistenza della "utilitas" di cui all'art. 1027 c.c., ovvero di un vantaggio diretto ed oggettivo del fondo dominante, prescindendo dal fatto che tale diritto possa giovare al proprietario di tale fondo, posto che l'"utilitas" non deve riguardare l'attività che si svolge sul fondo, ma deve ricollegarsi alla utilizzazione del fondo stesso.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 9 maggio 2012, n. 7041
Nel caso di azione di restituzione di natura personale, il legittimato passivo è colui che detiene l'immobile all'epoca dei fatti incriminati
Con l'azione personale di restituzione di immobile, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento del suo diritto di proprietà, come avviene nell'azione reale di rivendica, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e quindi può limitarsi alla dimostrazione o dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare l'insussistenza "ab origine" di qualsiasi titolo. Legittimato passivo dell'azione di restituzione di immobile di natura personale è colui che detiene l'immobile senza alcun titolo, non venendo in contestazione l'accertamento del diritto di proprietà sul bene.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 28 maggio 2012, n. 8498
Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore
Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e pertanto l'accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando invece all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore.
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 5 giugno 2012, n. 9094
Deve essere rigettata la domanda della condomina che vive nell'appartamento sopra la zona di accesso al garage e chiede il ripristino dello status quo
Deve essere rigettata la domanda della condomina che vive nell'appartamento sopra la zona di accesso al garage e chiede il ripristino dello status quo. La S.C. ha ritenuto esente da vizi la sentenza con la quale la Corte di merito ha escluso che le immissioni di rumori e di gas provocati dall'uso del garage da parte dei condomini avessero determinato, a causa dei lavori eseguiti, un aggravamento apprezzabile delle condizioni abitative della ricorrente rispetto allo stato di fatto precedente, osservando che gli inconvenienti lamentati, rappresentati dalla sosta dei veicoli in caso di incrocio e dall'utilizzo in salita della rampa, dovevano ritenersi di effetti trascurabili, attesa la non frequenza della prima ipotesi e la velocita' comunque moderata dei veicoli imposta dallo stato dei luoghi. Le ragioni cosi' svolte integrano una motivazione sufficiente ed adeguata, sostenuta da un dettagliato esame delle nuove modalita' di utilizzo del garage condominiale e quindi ancorata a presupposti obiettivi sviluppati in modo coerente con le premesse, ferma, ovviamente, l'insindacabilita' nel merito, in sede di giudizio di legittimita', della valutazione, integrante un apprezzamento di fatto che la legge demanda alla esclusiva competenza del giudice di merito.
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 3 aprile 2012, n. 5288
Le regole civilistiche in materia di condominio trovano applicazione anche nel condominio composto da soli due condomini
La disposizione dell'art. 1136 c.c. è applicabile anche nel caso in cui il condominio sia composto da due soli partecipanti che regola la costituzione e la validità dell'assemblea e prevede il metodo collegiale: se non si raggiunge l'unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto è sempre possibile il ricorso all'autorità giudiziaria. (Nella fattispecie non era mai stata deliberata l'approvazione e la ripartizione delle spese del condominio, ma il condomino maggioritario comunicava semplicemente all'altro condomino la ripartizione delle spese
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 11 maggio 2012, n. 7401
L'Amministratore è responsabile nei confronti del condominio amministrato, per il danno derivante da costi maggiori rispetto a quelli deliberati in assemblea condominiale per l'ispezione delle canne fumarie
L'art. 1130, n. 1, c.c., fa obbligo all'amministratore di condominio di eseguire le deliberazioni dell'assemblea, sicché egli deve ritenersi autonomamente legittimato a resistere nelle conseguenti controversie, ai sensi del primo comma del successivo articolo 1131 c.c., il quale, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, riconosce all'amministratore la rappresentanza dei partecipanti. E' stata così assata, parzialmente e con rinvio, una sentenza della Corte d'Appello di Milano in tema di responsabilità dell'amministratore condominiale nei confronti del condominio amministrato, per il danno derivante da costi maggiori rispetto a quelli deliberati in assemblea condominiale per l'ispezione delle canne fumarie.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 21 maggio 2012, n. 8010
Se la delibera condominiale si limita a ripartire le spese, anche impreviste, è soggetta al regime dell'annullabilità e non della nullità
Se la delibera condominiale si limita a ripartire le spese, anche impreviste, è soggetta al regime dell'annullabilità e non della nullità e dunque ai relativi termini di impugnazione. Infatti, riguardo alle delibere dell'assemblea di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell'art. 1123 c.c. ovvero sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali è necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art. 1135 n. 2 e 3 c.c., vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili, e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137, ultimo comma, c.c.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 14 febbraio 2012, n. 2156
E' legittima l'esecuzione da parte di condomini portatori di handicap , a propria cura e spese, di un ascensore che abbia ridotto le dimensioni del vano scala
In presenza di un conflitto tra le esigenze dei condomini disabili abitanti ad un piano alto, praticamente impossibilitati, in considerazione del loro stato fisico, a raggiungere la propria abitazione a piedi, e quelle degli altri partecipanti al condominio, per i quali il pregiudizio derivante dall'installazione dell'ascensore si sarebbe risolto non gia' nella totale impossibilita' di un ordinario uso della scala comune, ma soltanto in disagio e scomodita' derivanti dalla relativa restrizione e nella difficolta' di usi eccezionali della stessa, deve prevalere la soluzione palesemente equilibrata e conforme ai principi costituzionali della tutela della salute (articolo 32) e della funzione sociale della proprieta' (articolo 42). Pertanto è esente da vizi la decisione dei giudici di merito che hanno rientenuto legittima l'esecuzione, a propria cura e spese, da parte di condomini portatori di handicap di un ascensore che abbia ridotto le dimensioni del vano scala
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 16 febbraio 2012, n. 2243
Qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini le spese andranno ripartite secondo i criteri di cui all'art. 1125 c.c.
In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad una applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco la tinta e la decorazione del soffitto.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 29 febbraio 2012, n. 3123
La concessione comunale con cui è stata regolarizzata la realizzazione di un'unità abitativa in uno spazio interpiano del palazzo da parte di un soggetto non implica che gli altri condomini non possano agire per ottenerne l'eliminazione
Le vicende amministrative hanno l'effetto di sanare gli illeciti amministrativi o penali, ma non incidono sui rapporti di vicinato ne' sul regime della comunione e dei conseguenti diritti dei singoli. Pertabto la concessione comunale con cui è stata regolarizzata la realizzazione di un'unità abitativa in uno spazio interpiano del palazzo da parte di un soggetto non implica che gli altri condomini non possano agire per ottenerne l'eliminazione.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 aprile 2012, n. 6624
I balconi "aggettanti", costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa
In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi "aggettanti", costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 19 aprile 2012, n. 6128
In caso di infiltrazione, il proprietario ha diritto anche al risarcimento dei canoni di locazione versati per l'immobile in cui è stato costretto ad abitare provvisoriamente durante lo svolgimento degli interventi di sistemazione
Se la responsabilità del danno è attribuibile al condominio, il proprietario ha diritto al rimborso sia delle spese risultanti dalle fatture prodotte sia dei canoni di locazione pagati per fruire di un altro alloggio durante i lavori di riparazione, poiche' il suo era stato reso interamente inabitabile dall'umidita', i cui effetti si erano estesi anche agli ambienti non direttamente interessati.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 23 febbraio 2012, n. 2742
Tra gli obblighi del costruttore non vi è né quello di dover necessariamente predisporre il regolamento di condominio né, tantomeno, quello di realizzare le aree a verde, e ciò anche nell'ipotesi in cui esista di un atto d'obbligo in tal senso verso il Comune
La convenzione stipulata tra un Comune ed un privato costruttore con la quale questi, al fine di conseguire il rilascio di una concessione o di una licenza edilizia, si obblighi ad facere o a determinati adempimenti nei confronti dell'ente pubblico, quale, ad esempio, la destinazione di un'area ad uno specifico uso, non solo non costituisce un contratto di diritto privato ma neppure ha specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale dal quale promanano poteri autoritativi della pubblica amministrazione, la quale e' portatrice di interessi essenzialmente pubblici e non di protezione di quelli di alcuni privati. Ne consegue che, non potendosi configurare l'atto d'obbligo come contratto a favore di terzi, figura che postula, ai sensi dell'articolo 1411 c.c., comma 1, l'esistenza di un interesse dello stipulante, i terzi privati acquirenti dell'immobile edificato non hanno alcuna possibilita' di rivendicare diritti sulla base di esso ne' quindi di agire per il suo adempimento, salva l'ipotesi che esso sia stato trasfuso in una disciplina negoziale all'atto del trasferimento delle singole unita' immobiliari (Cass. n. 24572 del 2006; Cass. n. 10459 del 2001; Cass. S.U. n. 4016 del 1998).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 27 febbraio 2012, n. 2979
La responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto
La responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ., e non già l'art. 1104 c.c., atteso che, giusta il disposto di cui all'art. 1139 c.c., la disciplina dettata in tema di comunione si applica (anche) al condominio solamente in mancanza di norme che (come appunto il citato art. 63) specificamente lo regolano.
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 30 gennaio 2012, n. 1326
Non vi può essere lesione del decoro architettonico del caseggiato da parte del condomino che, pur trasformando un locale di proprietà esclusiva, ricorre solo ad opere interne senza variazione del volume del locale
Ove il giudice del merito abbia, in linea di fatto, accertato che la trasformazione dei locali di proprietà del singolo condomino è stata effettuata solo mediante opere interne, «sicché non essendovi stata alcuna variazione né ampliamento di volume dei locali originari non si è verificata nessuna compromissione per l'accesso al lastrico solare di proprietà condominiale», una tale motivazione vale a escludere la lesione del decoro architettonico del fabbricato che è logicamente incompatibile con l'insussistenza di modifiche esterne allo stabile. Né - ancora - rileva, ai fini del decoro architettonico, l'apposizione di tendaggi e stracci sul terrazzo dell'edificio e rimovibili.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 11 gennaio 2012, n. 144
E' legittima la delibera dell'assemblea condominiale che a maggioranza stabilisca la rimozione dell'antenna centralizzata per la ricezione dei canali televisivi
Le attribuzioni dell'assemblea di condominio riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini (Cass. n. 6915/07). In specie, l'antenna centralizzata per la ricezione di canali televisivi pur essendo cosa comune ai sensi dell'art. 1117, n. 3 c.c., non costituisce ex se bene comune, se non in quanto idonea a soddisfare l'interesse dei condomini a fruire del relativo servizio condominiale. La volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere siffatto uso, non si pone, pertanto, come contraria al diritto dei singoli condomini sul bene comune, perché quest'ultimo è tale finché assolva, a beneficio di tutti i partecipanti, la sua funzione; e questa, a sua volta, rientra nella signoria dell'assemblea, la quale come può attuarla istituendo il relativo servizio comune, cosi può sopprimerla con l'unico limite di non incidere sulle proprietà esclusive, cioè sulle parti dell'impianto di proprietà individuale. Pertanto, non si tratta, di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di non dar luogo ad un servizio la cui attivazione o prosecuzione non può essere imposta dal singolo partecipante per il solo fatto di essere comproprietario delle cose che ne costituiscono l'impianto materiale. (Amb.Dir.)
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 30 gennaio 2012, n. 1326
Ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, secondo comma, c.c. essere alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità
Ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, secondo comma, c.c. in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell'edificio condominiale, devono essere alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. Ove il giudice del merito abbia, in linea di fatto, accertato che la trasformazione dei locali di proprietà del singolo condomino è stata effettuata solo mediante opere interne, «sicché non essendovi stata alcuna variazione né ampliamento di volume dei locali originari non si è verificata nessuna compromissione per l'accesso al lastrico solare di proprietà condominiale», una tale motivazione vale a escludere la lesione del decoro architettonico del fabbricato che è logicamente incompatibile con l'insussistenza di modifiche esterne allo stabile. Né - ancora - rileva, ai fini del decoro architettonico, l'apposizione di tendaggi e stracci sul terrazzo dell'edificio e rimovibili. (M.Fin.)
Corte di cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 21 dicembre 2011, n. 28025
Potrebbe essere ritenuta legittima l'invasione di una porzione del ballatoio di accesso del condominio
L'uso della cosa comune e' sottoposto dall'articolo 1102 c.c. a due limiti fondamentali, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nel divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Del resto questa corte ha piu' volte affermato che il principio della comproprieta' dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilita' aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprieta' esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro -ovvero la facolta' di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione (v. Cass. 17 febbraio 2005 n. 3265; Cass. 17 ottobre 2003 n. 16097; Cass. 18 febbraio 1998 n. 1708) e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilita' ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale (v. Cass. 26 marzo 2002 n. 4314).
Corte di cassazione, Sentenza 22 luglio - 25 ottobre 2011, n. 22092
L'estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare, ma di consentire, il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti
L'estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare, ma di consentire, il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti. Di conseguenza, qualora - attraverso la valutazione delle esigenze e dei diritti degli altri partecipanti alla comunione - il giudice verifichi che l'uso della cosa comune sia avvenuto nell'esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 1102 cod. civ. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l'opera seppure realizzata senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti fra proprietà contigue e che trovano applicazione nel condominio, sempre che la relativa osservanza sia compatibile con la struttura dell'edificio condominiale, in cui le singole proprietà coesistono in unico edificio.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 8 settembre 2011, n. 18420
In tema di condominio, la ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell'articolo 1125 del Codice civile, riguarda le ipotesi in cui la necessità delle ripartizioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini
In tema di condominio di edifici, la ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell'art. 1125 cod. civ., riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati. Sicché, l'art. 2051 c.c. oltre a tutelare i terzi estranei, è applicabile nei rapporti tra i condomini (Cass. 23/6/1999 n. 6398)
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 21 ottobre 2011, n. 21907
I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali
I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui titolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti rappresentano un insieme, sia in virtù del principio generale previsto dall'art. 1294 c.c., alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 25 ottobre 2011, n. 22092
E' legittima l'installazione di pensiline realizzate con materiale elegante e in armonia con le caratteristiche strutturali del fabbricato
Qualora - attraverso la valutazione delle esigenze e dei diritti degli altri partecipanti alla comunione - il giudice verifichi che l'uso della cosa comune sia avvenuto nell'esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall'articolo 1102 cod. civ. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l'opera seppure realizzata senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti fra proprietà contigue e che trovano applicazione nel condominio, sempreché la relativa osservanza sia compatibile con la struttura dell'edificio condominiale, in cui le singole proprietà coesistono in unico edificio.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 12 ottobre 2011, n. 21015
Il rimborso delle spese sostenute dal condomino è ammissibile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza
La diversa disciplina dettata dagli articoli 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e piu' stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione" che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilita' finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilita' strumentali al godimento dei beni individuali, sicche' la legge regolamenta con maggior rigore la possibilita' che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorieta' tra i beni comuni e le proprieta' individuali, poiche' tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioe' di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi e' rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'articolo 1134 cod. civ." (Cass., S.U., n. 2046 del 2006).
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 21 settembre 2011, n. 19210
E' nulla la delibera assembleare se l'amministratore rifiuta di di estrarre copia dei documenti contabili su richiesta del condomino
In tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti). (Nel caso di specie, trattasi di controversia relativa ad impugnazione di delibera assembleare di approvazione del bilancio consuntivo per lavori di manutenzione straordinaria e del relativo piano di riparto delle spese, avanzata da un condomino sul presupposto della impossibilità di visionare la documentazione relativa, non avendo l'amministratore provveduto a mostrargliela nonostante la sua esplicita richiesta prima dell'assemblea.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 31 agosto 2011, n. 17881
Il conduttore può agire direttamente contro il condominio per ottenere il risarcimento del bene danneggiato a causa di infiltrazioni derivanti da parti comuni dell'edificio
Il conduttore può agire direttamente contro il condominio per ottenere il risarcimento del bene danneggiato a causa di infiltrazioni derivanti da parti comuni dell'edificio. Al conduttore spetta infatti il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell'uso o nel godimento della cosa locata. (Nel caso di specie ad essere danneggiato era il parquet del locale preso in fitto. E siccome la Ctu aveva chiarito che l'infiltrazione derivava da una superficie interrata posta al di sotto del locale locato di proprietà condominiale, va riconosciuta la legittimazione del conduttore ad agire direttamente contro il condominio).
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 21 settembre 2011, n. 19205
E' vietata la realizzazione di una caldaia all'interno di un vano scale in quanto incompatibile con il contemporaneo e pari godimento del bene comune da parte degli altri condomini
Al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell'edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi (Cass. nn. 1062/11, 13752/06, 972/06 e 1737/05). Pertanto, è vietata la realizzazione di una caldaia all'interno di un vano scale in quanto incompatibile con il contemporaneo e pari godimento del bene comune da parte degli altri condomini.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 27 luglio 2011, n. 16422
La vigilanza sulla funzionalità delle parti comuni dell'edificio spetta all'ente proprietario, che dunque è responsabile degli infortuni causati da una cattiva custodia
La vigilanza sulla funzionalità delle parti comuni dell'edificio spetta all'ente proprietario, che dunque è responsabile degli infortuni causati da una cattiva custodia; intercorrendo infatti il rapporto di custodia fra la cosa e chi ha l'effettivo potere su di essa - dunque il proprietario, ma anche il possessore o il detentore - il potere di intervenire opera come uno degli elementi per individuare la figura del custode, con la conseguenza che, a pari o a diverso titolo, la custodia può far capo a più soggetti, ciascuno con poteri di gestione o di intervento. Nel caso di specie, in cui un inquilino si è procurato un infortunio cadendo dalle scale del pianerottolo d'ingresso per mancanza di un interruttore della luce, andava accertato se l'azienda proprietaria degli alloggi fosse o meno custode dell'impianto di illuminazione sotto il profilo giuridico e di fatto, mentre non poteva essere attribuito rilievo decisivo, per escludere detta qualità di custode, alla circostanza che il conduttore non avesse avvisato della necessità delle riparazioni. In definitiva, il contratto di locazione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza, e, in genere, di custodia spettanti al proprietario locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sulla entità immobiliare locata, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 11 luglio 2011, n. 15186
Il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda non è soggetto, rispetto a questa, all'osservanza delle distanze prescritte dall'art. 907 c.c. nel caso in cui la veranda insista esattamente nell'area del balcone
Il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all'osservanza delle distanze prescritte dall'art. 907 c.c. nel caso in cui la veranda insista esattamente nell'area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti ed a piombo del proprietario del balcone sovrastante, giacché l'art. 907 citato non attribuisce a quest'ultimo la possibilità di esercitare dalla soletta o dal parapetto del suo balcone una "inspectio" o "prospectio" obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l'interno della sottostante proprietà.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 14 luglio 2011, n. 15523
Se il locale condominiale è usato prevalentemente dalla condomina dell'ultimo piano per scopi personali, ma la chiave resta a disposizione di tutti, non c'è spoglio del possesso
L'articolo 1102 c.c. - applicabile, in virtu' del richiamo contenuto nell'articolo 1139 c.c., anche in materia di condominio negli edifici -, consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purche' non ne alteri la destinazione, cioe' non incida sulla sostanza e struttura del bene, e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il partecipante alla comunione, pertanto, puo' usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilita' di ritrarre dal bene una utilita' specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l'altrui pari uso (Cass. Sez. 2, 12-3-2007 n. 5753); con l'ulteriore precisazione che la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l'articolo 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facolta' di trarre dalla cosa comune la piu' intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, posto che nei rapporti condominiali si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (Cass. 27-2-2007 n. 4617; Cass. 30-5-2003 n. 8808; Cass. 12-2-1998 n. 1499). Pertanto, se il locale condominiale è usato prevalentemente dalla condomina dell'ultimo piano per scopi personali, ma la chiave resta a disposizione di tutti, non c'è spoglio del possesso.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 27 giugno 2011, n. 14196
La terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare; pertanto dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni rispondono il proprietario esclusivo e i condomini
Poiché il lastrico solare dell'edificio svolge funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.
Corte di Cassazione Sezione 4 Penale, Sentenza del 1 giugno 2011, n. 22239
Se il parapetto è troppo basso e il portiere muore cadendo dalle scale, la responsabilità è dell'amministratore di condominio che ha violato le norme antinfortunistiche
Il datore di lavoro ha il dovere di accertarsi che l'ambiente di lavoro abbia i requisiti di affidabilità e di legalità quanto a presidi antinfortunistici, idonei a realizzare la tutela del lavoratore, e di vigilare costantemente a che le condizioni di sicurezza siano mantenute per tutto il tempo in cui e' prestata l'opera (Sez. Un., n. 5 del 25/11/1998 Ud. - dep. 11/03/1999 - Rv. 212577). Tanto meno la causa esimente e' invocabile, se la si pone alla base del proprio errore di valutazione, assumendo che il sinistro si e' verificato non perché si sia tenuto un comportamento antigiuridico, ma sol perché vi sarebbe stata, da parte di altri soggetti, una condotta anomala ed inopinata; chi e' responsabile della sicurezza del lavoro deve avere sensibilità tale da rendersi interprete, in via di prevedibilità, del comportamento altrui, così come condivisibilmente precisato nella giurisprudenza di legittimità: "In tema d'infortuni sul lavoro, il principio d'affidamento va contemperato con il principio di salvaguardia degli interessi del lavoratore "garantito" dal rispetto della normativa antinfortunistica; ne consegue che il datore di lavoro, garante dell'incolumità personale dei suoi dipendenti, e' tenuto a valutare i rischi ed a prevenirli, e non può invocare a sua discolpa, in difetto della necessaria diligenza, prudenza e perizia, eventuali responsabilità altrui" (in termini, Sez. 4, n. 22622 del 29/04/2008 Ud. - dep. 05/06/2008 - Rv. 240161).
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 27 maggio 2011, n. 11859
E' legittimo vietare al proprietario di adibire a discoteca l'unità immobiliare di sua competenza a causa delle inevitabili immissioni sonore
E' legittimo vietare al proprietario di adibire a discoteca l'unità immobiliare di sua competenza a causa delle inevitabili immissioni sonore che ne scaturirebbero grazie ad una ineccepibile interpretazione di natura contrattuale da parte del giudice di merito di una clausola che fa riferimento alla necessità di tutelare «tranquillità», «decoro» e «sicurezza» del condominio. E' "ineccepibile" l'interpretazione, in questo senso, operata dai giudici di appello in riferimento alla clausola condominiale contenuta nell'art. 7 del regolamento condominiale.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 18 maggio 2011, n. 10929
Non rientra nei poteri dell'assemblea condominiale modificare il regolamento introducendo penali a carico di condomini morosi
Non rientra nei poteri dell'assemblea condominiale modificare il regolamento introducendo penali a carico di condomini morosi - misure che, in teoria, possono essere inserite solo in regolamenti cosiddetti contrattuali, cioè approvati all'unanimità. In tema di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di contributi condominiali non possono essere sollevate questioni relative alla annullabilità (nella specie per insufficienza del quorum) delle delibere che tali contributi abbiano approvato.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 11 maggio 2011, n. 10347
L'amministratore di condominio può invitare un avvocato condomino a rimuovere la targa dello studio professionale dal muro del palazzo
L'amministratore di condominio può invitare un avvocato condomino a rimuovere la targa dello studio professionale dal muro del palazzo. In questo caso, infatti, egli esercita solo i poteri che gli sono conferiti dalla legge senza che la sua lettera possa configurare un atto di turbativa del diritto, qualora egli abbia agito, secondo ragionevole interpretazione, nell'ambito dei poteri-doveri di cui agli artt. 1130 e 1133 c.c.. E' quanto statuito dalla Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 11 maggio 2011, n. 10347.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 9 maggio 2011, n. 10153
Il credito dell'amministratore deve essere provato
In materia di deliberazione di assemblea condominiale, l'approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle sole poste passive specificamente indicate. Pertanto, l'approvazione di un rendiconto di cassa che presenti un disavanzo tra uscite e entrate, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall'amministrazione utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l'importo corrispondente, atteso che la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all'esame dell'organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 15 aprile 2011, n. 8274
La notifica di un atto al condominio può essere effettuata anche con consegna al portiere e non all'amministratore
La notifica di un atto al condominio può essere effettuata anche con consegna al portiere e non all'amministratore. Ciò che non è consentito, però, è che a ritirare il documento sia un semplice condomino anche se incaricato al ritiro. In particolare: è ammessa la notificazione al condominio nello stabile condominiale anche a persona diversa dall'amministratore, purché, nel palazzo, si trovino locali destinati allo svolgimento e alla gestione delle cose e dei servizi comuni, come la portineria, idonei a configurare un ufficio dell'amministratore; non è invece consentita, perché affetta da nullità, la notifica fatta presso l'edificio condominiale al singolo condomino, anche se questo si è qualificato come incaricato al ritiro.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 10 gennaio 2011, n. 292
Del furto in appartamento realizzato da chi vi si sia introdotto attraverso ponteggi installati per lavori di manutenzione risponde l'imprenditore che ha omesso di dotarli di cautele atte ad impedirne l'uso anomalo da parte di terzi
Del furto in appartamento realizzato da chi vi si sia introdotto attraverso ponteggi installati per lavori di manutenzione risponde, ex art. 2043 c.c., l'imprenditore che per tali lavori si sia avvalso delle impalcature, tutte le volte in cui, violando il principio del "neminem laedere", egli abbia omesso di dotarle di cautele atte ad impedirne l'uso anomalo da parte di terzi, così creando colposamente un agevole accesso ai ladri e ponendo in essere le condizioni del verificarsi del danno subito dai derubati.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Ordinanza del 4 gennaio 2011, n. 186
L'affissione nella bacheca dell'androne condominiale, da parte dell'amministratore, dell'informazione concernente le posizioni debitorie dei singoli condomini costituisce una indebita diffusione di dati, come tale illecita e fonte di responsabilità, ai sensi degli artt. 11 e 15 del d.lgs. n. 196 del 2003
La disciplina del codice della privacy in materia di protezione dei dati personali, prescrivendo che il trattamento avvenga nell'osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti, non consente che gli spazi condominiali, aperti all'accesso a terzi estranei al condominio, possano essere utilizzati per la comunicazione di dati personali riferibili al singolo condomino; pertanto - fermo il diritto di ciascun condomino di conoscere, anche su propria iniziativa, gli inadempimenti altrui nei confronti della collettività condominiale - l'affissione nella bacheca dell'androne condominiale da parte dell'amministratore, dell'informazione concernente le posizioni di debito del singolo partecipante al condominio, risolvendosi nella messa a disposizione di quel dato in favore di una serie indeterminata di persone estranee, costituisce un'indebita diffusione, come tale illecita e fonte di responsabilità civile ai sensi degli articoli 11 e 15 del codice.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 15 febbraio 2011, n. 3704
In tema di opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale, già impugnata in altro giudizio, ma solo questioni riguardanti l'efficacia della medesima
In tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale, già impugnata in altro giudizio, ma solo questioni riguardanti l'efficacia della medesima. Tale delibera infatti costituisce titolo di credito del condominio e, di per sè, prova l'esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest'ultimo proponga contro tale decreto, ed il cui ambito è dunque ristretto alla sola verifica della esistenza e della efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 22 febbraio 2011, n. 4277
Ai fini dell'osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dall'articolo 873 c.c. deve tenersi conto gli accessori e le pertinenze che abbiano dimensioni consistenti e siano stabilmente incorporati al resto dell'immobile
Ai fini dell'osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dall'articolo 873 c.c., e segg., e delle disposizioni legislative e regolamentari aventi carattere integrativo, gli accessori e le pertinenze che abbiano dimensioni consistenti e siano stabilmente incorporati al resto dell'immobile, in guisa da ampliarne la superficie o la funzionalità pratico-economica, costituiscono con l'immobile principale una costruzione unitaria, che va considerata nel suo insieme indipendentemente dallo sviluppo orizzontale o verticale dei singoli corpi di fabbrica di cui si compone, e senza distinguere tra immobile principale e accessori o pertinenze aventi le ridette caratteristiche, di guisa che le distanze devono essere calcolate non dalla parete dell'edificio maggiore, ma da quella che risulti più prossima alla proprietà antagonista".
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 18 febbraio 2011, n. 4012
Il condominio non è responsabile della cattiva coibentazione del solaio
Ai fini dell'attribuzione della responsabilità prevista dall'articolo 2051 cod. civ. e' necessaria una relazione tra la cosa in custodia e l'evento dannoso (sent. 10 marzo 2009 n. 5741). Pertanto non è responsabile il Condoinio dell'inconveniente lamentato dai ricorrenti e consistenza nella circostanza che a causa della insufficiente coibentazione del solaio divisorio tra il loro appartamento ed il sottostante portico, nel periodo invernale si verifica una dispersione di calore di tale entita' da provare una differenza di temperatura di oltre 8/9 gradi fra quella rilevabile ad altezza di pavimento e quella ad altezza d'uomo ed ancor più a soffitto.  
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 15 febbraio 2011, n. 3705
Il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, ma deve essere deliberato all'unanimità
Le clausole del regolamento condominiale che impongono limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca; ne consegue che tali disposizioni hanno natura contrattuale, in quanto vanno approvate e possono essere modificate con il consenso unanime dei comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica: certamente, tali disposizioni esorbitano dalle attribuzioni dell'assemblea, alla quale è conferito il potere regolamentare di gestione della cosa comune, provvedendo a disciplinarne l'uso e il godimento. Ciò posto, il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva.
Corte di Cassazione Sezione 5 Penale, Sentenza del 18 febbraio 2011, n. 6197
La presentazione di una valida querela da parte di un condominio in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio comune dello stesso presuppone uno specifico incarico conferito all'amministratore dall'assemblea condominiale
Il condominio degli edifici e' uno strumento di gestione collegiale degli interessi comuni dei condomini; che l'espressione della volontà di presentare querela per un fatto lesivo di uno di questi interessi comuni non può che passare attraverso tale strumento di gestione collegiale; pertanto la presentazione di una valida querela da parte di un condominio in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio comune dello stesso presuppone uno specifico incarico conferito all'amministratore dall'assemblea condominiale.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 9 febbraio 2011, n. 3188
Non viola la norma di cui all'art. 1102 c.c. il condomino che pianti alberi da frutta nel giardino condominiale se la piantagione di essenze arboree e floreali e' avvenuta in modo del tutto compatibile non solo con la destinazione dell'area, ma anche con il diritto di tutti gli altri condomini di farne parimenti uso
In tema di condominio, il potere del singolo condomino di servirsi della cosa comune incontra un duplice limite, consistente, l'uno, nel rispetto della destinazione del bene comune, che non può essere alterata dal singolo partecipante alla comunione; l'altro, nel divieto di frapporre impedimenti "agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto". Trattasi di giudizio di fatto che, se adeguatamente motivato, non è sindacabile in sede di legittimità. Nella fattispecie, non viola la norma di cui all'art. 1102 c.c. il condomino che pianti alberi da frutta nel giardino condominiale se la piantagione di essenze arboree e floreali e' avvenuta in modo del tutto compatibile non solo con la destinazione dell'area, ma anche con il diritto di tutti gli altri condomini di farne parimenti uso.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 17 gennaio 2011, n. 941
Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini
Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'articolo 1126 del Cc: di conseguenza, il condominio risponde, quale custode ex articolo 2051 del Cc dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica o integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 5 gennaio 2011, n. 218
In tema di condominio, i balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
In tema di condominio, i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 c.c. I balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 3 dicembre 2010, n. 24654
In caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, in difetto di diverse pattuizioni, le spese per i lavori straordinari debbono essere sostenute da chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea.
In caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c. (1)
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 25 ottobre 2010, n. 21841
Curare l'osservanza del regolamento di condominio costituisce compito precipuo dell'amministratore il quale, pertanto, può agire e resistere nei pertinenti giudizi.
In tema di attribuzioni dell'amministratore, curare l'osservanza del regolamento di condominio costituisce compito precipuo affidato dall'art. 1130 c.c. all'amministratore medesimo, il quale, pertanto, risulta senz'altro abilitato ad agire ed a resistere nei pertinenti giudizi senza che a tal fine occorra quell'apposita autorizzazione richiesta dalla legge (art. 1136, quarto comma, c.c.) soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell'amministratore stesso. Per tale ragione , la Suprema Corte ha ritenuto incensurabile la sentenza con la quale il giudice del merito, in una controversia promossa dall'amministratore contro il proprietario ed il conduttore di locali siti al piano terreno del fabbricato ed adibiti, in violazione del regolamento condominiale di natura contrattuale, alla gestione di un bar ristorante, aveva ritenuto l'amministratore del condominio legittimato a promuovere la causa anche se la relativa autorizzazione assembleare era stata approvata senza osservare la maggioranza qualificata stabilita dal combinato disposto dei commi secondo e quarto del citato art. 1136 c.c..
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 3 novembre 2010, n. 22423
L'assemblea condominiale ha il potere di porre, al potere dei singoli condomini sulla cosa comune, il limite rappresentato dal divieto di impedire agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto a norma dell'art. 1102 c.c.
In tema di assemblea condominiale, tra i poteri riconosciuti all'organo rientra certamente anche quello di porre, al potere dei singoli condomini sulla cosa comune, il limite rappresentato dal divieto di impedire agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto a norma dell'art. 1102 c. c.. Nel caso in esame, la Suprema Corte, ha confermato la sentenza della corte di merito che, pur ritenendo valida, in assenza del regolamento di condominio, la deliberazione con la quale l'assemblea condominiale aveva introdotto e disposto il divieto di parcheggio di motocicli e ciclomotori nel cortile dell'edificio - divieto giustificato dalla circostanza che tale parcheggio rendeva assai difficoltoso l'uso del cortile da parte dei condomini - aveva tuttavia ritenuto infondata l'azione inibitoria e risarcitoria promossa dal Condominio stante il difetto di concreti elementi di prova tanto in ordine all'uso dei motocicli e ciclomotori in capo ai condomini convenuti, quanto in ordine al parcheggio di tali mezzi nell'area del cortile condominiale dopo l'adozione della delibera.  
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 10 novembre 2010, n. 22886
In tema di controversie condominiali, la legittimazione dell'amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi dell'art. 1131, secondo comma, c.c. non incontra limiti.
In tema di controversie condominiali, la legittimazione dell'amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi dell'art. 1131, secondo comma, c.c. non incontra limiti e sussiste, anche in ordine all'interposizione d'ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario, in relazione ad ogni tipo d'azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del condominio da terzi o da un singolo condòmino (trovando un tanto ragione nell'esigenza di facilitare l'evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini) in ordine alle parti comuni dello stabile condominiale. Ne consegue che, in presenza di domanda di condanna all'eliminazione d'opere, ai fini della pregiudiziale decisione concernente la "negatoria" servitutis" non è necessaria l'integrazione del contraddittorio, dalla legge non richiesta per tale tipo di pronunzia, che bene è pertanto resa nei confronti del condominio rappresentato dall'amministratore, dovendo in tal caso essere essa intesa quale "utilitas" afferente all'intero edificio condominiale e non già alle singole proprietà esclusive dei condòmini.  
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 8 ottobre 2010, n. 20902
L'installazione di un ascensore in un edificio in condominio che ne sia sprovvisto può essere posta a carico di taluni condomini soltanto.
L'installazione di un ascensore in un edificio in condominio che ne sia sprovvisto, può essere attuata, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera. La limitazione, per alcuni condomini, della originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell'andito occupati dall'impianto di ascensore collocato a cura e spese di altri condomini, non rende l'innovazione lesiva del divieto posto dall'art. 1120, comma secondo, cod. civ., ove risulti che dalla stessa non derivi, sotto il profilo del minor godimento della cosa comune, alcun pregiudizio, non essendo necessariamente previsto che dall'innovazione debba derivare per il condomino dissenziente un vantaggio compensativo.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 9 agosto 2010, n. 18486
E' legittima la delibera condominiale che pone le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento a carico anche delle unità  immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio.
In materia di condominio di edifici, è legittima, in quanto posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale, avente natura contrattuale, la delibera assembleare che disponga, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall'art. 1123 c.c., che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica.
Corte di Cassazione Sezioni Unite Civile, Sentenza del 6 agosto 2010, n. 18331
E' sufficiente la ratifica perché l'atto di costituzione in giudizio o di impugnazione presentato dall'amministratore di condominio non sia inammissibile.
E' sufficiente la ratifica perché l'atto di costituzione in giudizio o di impugnazione presentato dall'amministratore di condominio non sia inammissibile. In altri termini, non è indispensabile l'autorizzazione dell'assemblea affinché l'amministratore possa costituirsi in giudizio o impugnare una sentenza sfavorevole. Infatti, il legame tra il potere gestorio dell'assemblea e l'attività esecutoria dell'amministrazione deve essere raccordato con la legittimazione passiva generale attribuita all'amministratore dall'art. 1131, secondo comma, C.c. Questa legittimazione bilancia l'esigenza di agevolare i terzi e la necessità di tempestiva difesa dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio e deve ritenersi immanente al complessivo assetto normativo condominiale. La ratifica vale a sanare l'operato "d'urgenza" dell'amministratore.
Corte di Cassazione Sezioni Unite Civile, Sentenza del 9 agosto 2010, n. 18477
Per approvare modifiche o variazioni alla ripartizione dei millesimi è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139, secondo comma, c.c..
In tema di maggioranze necessarie per la variazione delle tabelle millesimali, non è necessario per approvare modifiche o variazioni alla ripartizione dei millesimi il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139, secondo comma, c.c.. Infatti, la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condominio, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica. Pertanto, mentre caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti, al contrario l'atto di approvazione della tabella fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà donde il difetto di note negoziali.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 17 giugno 2010, n. 14626
L'amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad instaurare un giudizio per la rimozione di finestre aperte abusivamente, in contrasto con il regolamento, sulla facciata dello stabile condominiale.
Ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4), e 1131 cod. civ., l'amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad instaurare un giudizio per la rimozione di finestre aperte abusivamente, in contrasto con il regolamento, sulla facciata dello stabile condominiale, da taluni condomini, in quanto tale atto, essendo diretto a conservare il decoro architettonico dell'edificio contro ogni alterazione dell'estetica dello stesso, è finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.  
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 9 giugno 2010, n. 13878
L'amministratore uscente ha l'onere di provare gli esborsi effettuati per anticipazioni verso gli amministrati.
In tema di condominio negli edifici, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l'amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati presentando un rendiconto del proprio operato che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale. In senso conforme, vedi, Cassazione civile, Sez. II, sentenza 30 marzo 2006, n. 7498, la quale ha espressamente statuito che, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 cod. civ., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l'amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il condominio) - che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno - devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita. Nella pronuncia in esame, inoltre, viene ribadito il principio, già espresso in altre decisioni, secondo cui "l'obbligo di rendiconto può legittimamente dirsi adempiuto quando il mandatario abbia fornito la relativa prova attraverso i necessari documenti giustificativi non soltanto della somma incassata (oltre che, se del caso, della qualità e della quantità dei frutti percetti) e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali alla individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, onde stabilire (anche in relazione ai fini da perseguire ed ai risultati raggiunti) se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione" (in tal senso, cfr., Cassazione civile, Sez. I, sentenza 23 aprile 1998, n. 4203 e Cassazione civile, Sez. II, sentenza 23 novembre 2006, n. 24866).
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 9 giugno 2010, n. 13874
In tema di condominio l'apertura di luci e vedute è lecita e non sottoposta ai limiti di cui agli articoli 900-907 C.c.
In tema di condominio, l'apertura di finestre ovvero la trasformazione di luci in vedute su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., considerato che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono utilmente fruibili a tale scopo dai condomini stessi, cui spetta la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere, appunto, aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in materia di luci e vedute, a tutela dei proprietari degli immobili di proprietà esclusiva. In proposito, l'indagine del giudice di merito deve essere indirizzata a verificare esclusivamente se l'uso della cosa comune sia avvenuto nel rispetto dei limiti stabiliti dal citato art. 1102, e, quindi, se non ne sia stata alterata la destinazione e sia stato consentito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo i loro diritti: una volta accertato che l'uso del bene comune sia risultato conforme a tali parametri deve, perciò, escludersi che si sia potuta configurare un'innovazione vietata.  
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 5 maggio 2010, n. 10858.
La ripartizione delle spese di riparazione del viale d'accesso che funge da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva, va effettuata ai sensi dell'articolo 1125 cc.
In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ. In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, e decidendo nel merito ha accolto l'opposizione di un condominio avverso la delibera con la quale le spese di riparazione del cortile comune erano state poste a carico per un terzo del condominio e per due terzi del proprietario esclusivo di un sottostante locale, ritenendosi che l'usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività dei condomini.
 
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